【本報記者陳昇堯報道】千呼萬喚始出來的首個置安心計劃「綠悠雅苑」，日前終於公布了呎價，入場費240萬元起，平均呎價為6,510元。據房協表示，上述項目是以市價約七折出售，但這個七折是如何計算的呢，市場更有聲音指「綠悠雅苑」配套不足，買賣有限制，呎價6,510元卻直迫區內一線樓盤盈翠半島，有物非所值之嫌。
按一線盤計價不合理
對準買家而言，綠悠雅苑的開價是他們最為關心的事情，但這個市價七折如何計算？可先從青衣港鐵站上蓋龍頭屋苑盈翠半島作為參考，由於這個屋苑位於區內最核心地段，因此呎價亦最高，現今為8,507元，跟綠悠雅苑的平均呎價6,510元比較，兩者相差23.5%。
盈翠半島一個放盤，以2期9座中層A室為例，實用面積431方呎，業主開價430萬元出售，呎價7,948元，假如以此對比綠悠雅苑面積最小，實用面積為420方呎，開價240萬元的單位計算，呎價為5,714元。兩個面積最小的單位呎價相比下，相差28%。
雖然上述例子受到不同條件如樓齡、地理位置、物業各種生活配套等影響，私樓與這種全新樓種比較可能不太全面，但由於購綠悠雅苑5年後，補價後才可出售單位，即表示目前當中的叫價，還未有計算需要補的差額，當中的靈活性亦不如私樓。
要考慮買賣受限制
另外，綠悠雅苑的銷售條件，基本上與居屋沒太大分別，因此亦大可與青衣區內的居屋屋苑作為參考。如今區內共有6個居屋屋苑，分別為青雅苑、青盛苑、青泰苑、青華苑、青宏苑以及海悅花園。以呎價來劃分，於1985年入伙樓齡最舊的青盛苑如今的呎價最平。該屋苑單位現時每方呎叫價約3,189元（未補地價），對比綠悠雅苑的呎價6,510元，大有距離，雖然樓齡較舊的呎價較低，應是合理，但出現的距離未免太大。
而青衣區內樓齡最新的居屋屋苑為海悅花園，1991年入伙，現呎價為4,608元（未補地價）。用這個呎價較綠悠雅苑的呎價6,510元比較，雙方差距為29%。假如用當中一個入場單位作為比較，為屋苑的3座中層F室，實用面積431方呎，業主開價290萬元（已補地價）出售單位，呎價5,609元。
上述單位未補地價約為210萬元，以此計算呎價則為4,872元。把以上數據和綠悠雅苑最平單位呎價5,714元比較，兩者在未補地價的差距是14.7%。
畢竟，綠悠雅苑是本港房屋一個全新的產物，與私人樓或居屋比較未必合適，但這個屋苑在出售上要受到一定限制，而開價亦在區內界乎私樓與居屋之間，一眾有意洽購的睇樓客而言，其定位都不太清晰，難怪市場對此產物抱懷疑態度。
浪費.
好貴
