拆解「南昌站居屋樓王凱樂苑」樓價3年升1倍之謎！

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拆解「南昌站居屋樓王凱樂苑」樓價3年升1倍之謎！

二手居屋樓齡大，並非每個也造到高成數按揭。

今集去到有條件借取9成按揭長沙灣凱樂苑，如果你申請了今期「白居二」，不要錯過今次這條影片。

另外還會跟大家拆解一下，屋苑過去短短3年，樓價升了接近1倍的原因。

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凱樂苑（配套齊全）

凱樂苑位於荔盈街，如果你去瀏覽房委會網站，會看見樓盤落入深水埗分區。我們熟知的深水埗，也是黃金商場一帶；不過項目並不近該處，反而較為靠近南昌站，由最近屋苑的B出口步行過去只需約5分鐘。

南昌站貫通屯馬綫、東涌綫及機場快綫。如果要過海去中環上班，可以先乘車至香港站，連同步行至中環站時間全程大約15分鐘。

購物方面，南昌站上蓋有佔地約30萬平方呎商場，內有約130間店舖，除了超級市場，也有售賣衣服、家電等各式商店，還有供應不同菜式的餐廳；VWalk也有行人天橋連接海達邨，這裡的海達街市開幕不久，因此也非常潔淨衛生；生果、蔬菜、肉類一應俱全。

至於凱樂苑的校網方面，小學屬於40校網，中學為深水埗區，有不少名校選擇。

凱樂苑毗鄰的私樓維港滙，每呎成交價也要2萬至3萬多元，絕對稱得上豪宅。因此毗鄰的凱樂苑在2019年開售時，也被人稱為「居屋樓王」，一度成為市場焦點。

大多銀行在考慮批出「白居二」按揭條款時，也會考慮物業的樓齡，若是19年樓齡或以下，便可批出9成按揭，以及最長25年的還款年期；凱樂苑樓齡約3年，因此買家不需通過壓力測試，也不需繳付保費，便可享有這些按揭條款。

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凱樂苑升幅跑赢大市（原因一：少有同類供應）

看至這裡，可能你會問為何凱樂苑樓價不便宜也有人承接，其中一個原因便是市場上少有類近質素的屋苑放盤，我們試過若以放盤叫價580萬元作為預算要找一個接近地鐵站購物配套齊全又要是新樓的屋苑其實一些也不容易。

不提其他地區，只計同區，最近凱樂苑的私樓有匯璽，一房單位普遍也逾900萬元，再過少許的傲凱同樣樓齡只約3年，卻不及凱樂苑接近南昌站，一間260平方呎的一房單位較凱樂苑放盤細130平方呎，叫價同為580萬元。

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凱樂苑升幅跑赢大市（原因二：造到高成數按揭）

大家不要忘記，凱樂苑現時的叫價是未補地價，若以52折補了地價計，今集放盤的樓價已達約1200萬元，仍然有叫座力，跟房委會的按揭政策有關；因為19年樓齡或以下的二手居屋才可造到9成按揭，而且不需要經過壓力測試；因此一如凱樂苑等年輕居屋，便更加有價有市。

我們做過統計，全港可供買賣的二手居屋，樓齡在19年或以下的只有15個，主要分布在沙田、離島、深水埗及何文田；例子有嘉順苑、銀河苑、凱樂苑及冠德苑等。

凱樂苑近地鐵站，購物方便，加上樓齡新，方便申請高成數按揭，這些也是屋苑優點；不過樓價不便宜，已補地價隨時貴過私樓，加上有兩年禁售期，優點是否足以抵消缺點，買家要自行衡量。

「白居二」原意是協助市民「上車」，但大多二手居屋樓齡不小，難以造到高成數按揭，變相買家需要加大首期開支才可「上車」；我認為政府早前放寬私樓按揭成數，是否也可考慮放寬「白居二」按揭條款，例如將擔保期由30年延至40年，便可以有更多二手居屋可造到高成數按揭，購買力不需聚焦年輕居屋，使這些屋苑的樓價愈來愈貴。

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wendyau

CardyLam

hlce1317

1516

thanks

keihan

校網方面，小學屬於40校網，中學為深水埗區，有不少名校選擇?????

我發覺好多盤一提到校網係某某，下句就寫，有不少名校選擇

HoiLokabc

凱樂苑location真係非常好.