H按與P按的風險 (轉載)

rikio

H按與P按的風險 (轉載)

湯文亮博士 2011-09-22

　　在過去幾年，香港人新做按揭，大多數是採用H按，而將物業轉按者，亦棄P按用H按，但是大家不明白H按風險，若果現在樓市經歷2008年情況，樓市急速下跌的機會是非常之大。

　　匯豐在按揭利息上調，而王冬勝先生亦說，新做按揭以P按為主，亦可以說這是撥亂反正。我個人認為，H按所負擔風險，危機尚未解除，一定要將H按市場佔有率降低至50%以下，而採用H按的人士完全明白其風險，亦有能力負擔其風險，這時，H按所隱藏的風險才可以說是解除。

　　一個置業人士若果採用H按，該項貸款便不屬於個人置業貸款，而是屬於商業貸款，但銀行從業員很多時為爭取生意，並沒有清楚解釋當中分別。這樣說﹕「若果按揭人採用P按，他只要在未來歲月裡根據按揭合約所訂的分期付款辦法，依期還款，銀行是不會採取任何行動，要求提早還款或者增加抵押品。所以，採取該類按揭的人士只需謹記一件事，就是「準時還款」，大致上可以安枕無憂」。

　　若果採取H按，主動權便不是在按揭人手裡，就算他們能夠準時還款，但如果物業市場急速下滑，銀行便可以根據貸款合約中所釐訂的條款，要求貸款人償還部份貸款，以符合金管要求的資產，負債比率。所以，樓市下挫，便會有人被要求償還部份貸款，若果按揭人未能償還，唯有將物業出售，或者任由物業變成銀主盤，由銀行處理。如是者，一浪低於一浪，做成骨牌效應。

　　還款主動權亦未必會在銀行手裡，根據貸款合約，抵押物業每年要做一個物業估值報告，若果物業價值沒有大幅下降，銀行與貸款人相安無事，但如果物業價值在估價時被大幅低估，銀行在別無他法下一定要向貸款人追討一部份貸款，俗稱「差額」，用以符合資產負債比率，若貸款人未有能力償還貸款，一樣要出售該物業或者任由該物業變成銀主盤。

　　換句話說，真正的主動權是在測量師手裡，他們的估價報告可以左右樓市走勢，若果他們如2008年一樣，有默契地將樓價估值大幅下調，而現在採用H按的人士，未必能夠像2008年的專業投資者，早已準備足夠儲備度過難關。這樣，樓市不大「冧」幾希矣。

　　當日，銀行為了多做金融產品生意，向有物業的人士借出款項購買金融產品，由於銀行從金融產品所得利潤是相當高，故此不介意將按揭息口降低，並且以同業拆息為基準。這樣，同業拆息按揭H按便氾濫，每一個人申請按揭貸款都會採用H按，他們實在不知其中會涉及的風險，就算向他們推介的銀行職員亦未必知曉，可幸未釀成大災害。唯今之計，是將H按的人推回P按，既然現在兩種利息分別不大，新做按揭的人士亦不會介意採用P按。而已做按揭的人士，由於物業有相當升幅，資產負債比率亦處於一個安全水平，就算樓市下滑，測量師大幅減低樓價估值，暫時來說，樓市仍然是安全。不過，採用H按的人一定要有一些資金，用以應付銀行他日追收差額的要求，又或者，索性將H按轉往P按，一了百了。

kingsang

H按的息口比P按低,是因為背向的金融產品,在樓價下跌破按揭成數,會追(差額),但是我們背后有房協擔保樓價的30%,加我們已交的10%共40%,是不是樓價破41%H按銀行才追(差額),這個問題要問房協

fatking214

thanks

hungmo

Kkgallant

我哋要五年後先可以造買賣 咁五年內如何得知自己單位估價呢 如果頭五年內用同區舊樓比較（如向下的話） 對我們好似有啲唔公平

chi12345

我哋要五年後先可以造買賣 咁五年內如何得知自己單位估價呢 如果頭五年內用同區舊樓比較（如向下的話） 對...
Kkgallant 發表於 2020-02-13 21:40:24 原文

冇話唔公平，可以以呢d價錢上到車，重想點。加上自己選擇買就預左

lungyu2003

wonglaifai1724

冇話唔公平，可以以呢d價錢上到車，重想點。加上自己選擇買就預左
chi12345 發表於 2020-02-13 21:56:12 原文

同意

飛faiyu772

我哋要五年後先可以造買賣 咁五年內如何得知自己單位估價呢 如果頭五年內用同區舊樓比較（如向下的話） 對...
Kkgallant 發表於 2020-02-13 21:40:24 原文

C兄：買賣雙方的交易都是自願，點會唔公平？如果閣下只得一個單位，樓價高低屬於紙上富貴，除非你超過一間屋，先至稍有作為。況且，誰能保證樓價只升不跌？ 我朋友由去年五月開始賣屋，擺到今天都無人問津，那間並非凶宅、叫價亦正常。由此可見一件貨唔係單方面認為值幾＄，也要睇有冇人去接貨？我反而好奇…以前喪買的人究竟去咗邊？

happysnake6

咁大家會揀h按定p按呀？