大家好,近日搞業主大會,真係好忙,但都有睇CY減壓。今晚搞完講下感受。凱樂遲下都會組管委會或法團,所以就分享下,希望唔好悶親得大家!
以我個人的工作經歷,你問我要管委會定法團,如果我有幸成為業主,我會選法團。因為法團係法人團體(LEGAL BODY), 管理公司對佢地有所顧忌,如果佢地要實施一些的安排例如採購物料同服務,如超過一定金額,都要有法團同意先可以。如果要在屋苑做工程,都要法團過到可以。法團係可以制衡管理公司的,尤其如果有些管理公司有附屬或同系公司,佢地可以邀請同系公司來報供服務同工程(例如屋苑保安,清潔,工程,園藝,購買物資等等),但唔一定要幫襯佢地,因為佢有關要求管理公司多提供報價。
另一方面,我個人意見,錢,一定要係管理公司管,仲要收入支出儲備要交俾總公司會計做,不要俾管理處做,更不建議完全由法團管理財政。
點解呢,
1. 建設局條例規定法團司庫可以由非委員非業主擔任(不過絕大多數屋苑要都係由法團委員擔任),佢夾帶私逃,你追佢都難!即使係業主佢賣樓鬆人你追佢都要搞一大輪。
2. 管理公司總部揸數,職員無咩機會接觸到現金,職員只係打工,佢只會見到單同文件,夾錢走人機會會細好多。
3. 管理公司總部處理單據,付款流程都一定要有BLACK AND WHITE做REFERENCE, 又要駐場主管,經理簽名同意先會發款俾供應商,要偷錢入自己機會細好多
4. 有些屋苑可能要求要主席簽名,管理公司先可以找數俾供應商,工程公司,服務承辦商等。我個人唔贊成,我同行分享在馬鞍山有一豪宅,有法團,管理公司(公契經理人),但找數要有法團主席ENDORSE先可以找數。個法團主席最鐘意唔簽單,個理由係「我想睇下供應商財力是否OK」,咁你可以想像到,一個月服務費,可以半年後甚至咁耐來收錢,仲有咩公司願意同你做生意?仲有一樣野帶出既就係: 一個人個人意志就可以拖垮一個屋苑,是否好事?
5. 點解唔建議由管理處職員去處理財政同出報告呢?我自己做管理處都知道呢行流動性係好高,由主任到經理都可以一年轉幾個或者幾年轉一個,試問如此,帳目如何好有系統地被處理呢?而且做物管又係對會計記帳唔係PRO,我真係聽過唔少做管理處就係下一手接時發現上一手盤數好亂。呢D野都係交俾PROFESSIONAL既人做會好D。講真,我自己都唔鐘意對數字,你叫我做都唔制。
6. 之前一個青衣資助房屋屋苑可以由一個保安員偷完三百萬現金走路,我真係見識少,好驚訝地點解可以有三百萬係夾萬度仲可以由一個保安員可以拎走!!!!!!!因為我任職公司講明要每日入錢到銀行,除非銀行唔開門,有些屋苑仲會請護衛公司每日,隔日運送錢到銀行。因為有規模的公司會買MONEY INSURANCE,保障屋苑的現金如不幸係夾萬內遺失錢,或者職員在運送錢的過程中跌左現金甚至俾人打劫,都有得賠,當然係有上限同墊底。但是,保險公司都會要求投保之管理公司做到一些的要求先至會賠,例如:每日夾萬內唔可以有超過一定金額既現金留低。運送銀金時有多於一人負責,運送路線要不定,減少被伏劫的機會。
7. 人會走路,管理公司走路的機會少,尤其是有規模的公司就唔係為少少錢而做臭自己個朵。
當然,如果你想要有管理公司有會計文員幫你處理帳目,又要有相對系統地保護屋苑收入,當然要錢啦,羊毛出自羊身上,但我個人覺得好抵俾。有時侯我聽到有業主話管理公司只係收錢唔做野,唉,我都明白有時管理公司或職員係唔爭氣,或者業戶都有自己的要求,但有些服務你未必知道但人地正在提供既。
好長，但好有意義
