類型1:賺價差的短線投資型房東
首先是賺價差的短投型房東。葉國華分析,這類型房東,最主要是想短期間內轉手賣出,賺取差價,收租是其次。但偏偏店面的價值與住家不同,買家評估店面的價值,是以租金投報率計算出買價的。
例如買家若以6%租金投報率為底限,如果目前月租金10萬,年租金則為120萬,那麼買家合理進場價應為2000萬元;一但月租金調降為九萬元,年租金為108萬元,而回推後的合理買家只剩1800萬元;若再降至八萬元,則再減至1600萬元。
「等於月租金每降一萬元,店面就少了200萬元的價值,所以他們才不輕易降價!」葉國華指出,「一賠就足足20個月租金,因此寧可空租20個月,也要守住行情。」
屋比房屋比價趨勢研究中心總監陳傑鳴更表示,若屋主想創高賣價,只要調漲租金一萬元,就可以將房價行情拉高200萬元。
因此坊間傳說,曾有屋主為了拉高行情,還情商房客與房仲將租金以少報多,製造假行情。例如實收月租10萬元,但合約及實價登錄的行情卻為11萬元,房東私下將一萬元價差退給房客,但房價卻能足足多了200萬。
類型2:賺租金的長線投資型房東
第二類為以租金為主收入的長線投資型房東。這類型的房東也想賣店面賺價差,只是大多買在高點,轉手不易,只好先以長期收租為主,等待售價行情翻漲後,再出售。
「許多鮭魚返鄉的台商,都屬於這類型的投資客,」葉國華分析,早年台灣遺贈稅率高達50%,許多事業有成的台商想把財產過繼給子女,都得被課重稅,店面一度成為最佳的避稅工具。
例如該台商欲將2億贈予小孩,若用現金,會被課上1億元的遺贈稅,但若先買店面,再贈予孩子,由於當時是以公告現值為課稅稅基,2億的店面,公告現值往往只有2000萬,贈予後,頂多課徵1000萬的稅,足足省了9000萬。
「因此,在過去店面交易熱絡不是沒道理的,卻也讓店面售價在幾輪換手後,快速飆升,」葉國華指出。
後來遺贈稅大幅調降,店面行情被炒到高點後,店面不但失去節稅的誘因,也難以賺到價差,使得這些買在高點的投資客,只好靠租金賺錢。
偏偏店面市場歷經10多年的飆漲,租金投報率早已從早期的10%以上,降至目前的3%左右。「部分買在高價的投資型店房東,甚至只求守住2%以上,高於定存的投報率,」陳傑嗚更透露,假使房東還背著巨額的貸款,若租金投報率低於2%,等於無法支應房貸利息支出。
值得注意的是,在低租金投報率的環境下,房東降租的代價更大。
陳傑嗚分析,同樣以10萬月租金為例,若房東租金投資率只有2%,代表當初購入價格為6000萬,假使後來降租至9萬元,售價估值恐怕只剩5400萬,一差差了600萬元,房東更不願意降價。
類型3:不缺資金的傳統型的房東
相對於投資型的房東,沒有資金壓力的傳統型房東,對租金的堅持更硬。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛解析,目前台灣有許多店面房東持有時間早,一來取得成本極低,根本沒有房貸壓力,二來擁有數量大,因此沒有讓價求租的壓力,甚至很怕降了一戶,其他承租戶都要求降租:「因此,只要熬得過,少租幾個月,沒差!」
黃舒衛進而指出,這類型房東,非常富有,很多長年居住在海外,對台灣市場資訊判斷慢,也有些年紀大或資產累積雄厚,對於價格調整的動機低。甚至,這類型的房東,早就包租二房東再轉租,因此降租壓力都落在二房東身上。因此這類型房東的降租壓力,也不大。
不過承如永慶房屋信義區高資產服務部經理余沛政所言,儘管房東不降租,看似有逼不得已的理由,但倘若長久不讓利,房客也無力承租,讓商圈蕭條,不但租金難收,也讓買方不願進場接手,一但滯銷過久,最後也可能讓價格崩盤,造成租金、房價、店家、商圈……全盤皆輸的局面。