按揭攻略

angusmaggie

按揭攻略

絕大部分人買樓，都會向銀行借入按揭貸款，特別是現在這個低息環境之下，借按揭再投資更加是大行其道。但銀行按揭產品五花百門，考慮採用甚麼按揭計劃時，置業人士應思考以下三點事項：

1. 按揭成數
住宅物業的最高按揭成數可以是物業估值的95%，當按揭額高過樓價的70%時，買家便需為按揭購買保險。買家選擇按揭計劃前，宜考慮自己可以負擔多少的首期，如果可以用以支付首期的現金不多，但供款能力沒有問題，可以考慮選用高成數按揭。

2. 按揭年期
在借用同一金額的情況下，按揭年期愈短，每月供款愈多，但全期利息開支愈低；相反，按揭年期愈長，每月供款愈少，但全期利息開支就愈高。

3. 利息變化
銀行有壓力測試限制供款人的按揭供款不超過50%月入。由於目前是近年罕見的低息期，同一個單位，供款甚至比租金還要低，壓力不大。但因為美國已定下退市方案，利息或會明顯上升，建議置業人士小心定立供款比例。

利息計算

按揭貸款的每月供款，決定於三個因素：本金、按揭年期及利率。前兩者較易理解，而利率方面，目前香港仍然盛行以「最優惠利率」為基準計算按揭利率。

1. 最優惠利率供款

最優惠利率一直是香港銀行業計算貸款利率的基準。在銀行仍有利率協議的時代，最優惠利率是由銀行公會每周公布的。自2001年，取消利率協議後，理論上不同的銀行可自行訂定貸款及存款利率。但由01年至今，每次利率調整，各大銀行的最優惠利率仍維持一致。

舉例說明，如最優惠利率為5厘，一般銀行可提供P減2.5厘的按揭利率，即按揭利率為2.5厘。

留意，如條款寫作「全期利率為P減2.5厘」時，並不是全期利率固定在2.5厘水平。當最優惠利率升至5.5厘，按揭利率便是3厘。

2. 拆息供款

除了以最優惠利率作為計算按揭利率的標準外，近年亦有銀行提供以「拆息」作為計算按揭利率標準的按揭產品。「拆息」是本地銀行互相拆借資金的利率基準，「拆息按揭」，便是銀行將一個指定時期的拆息利率，加上一定的利率差，作為按揭利率。拆息按揭利率會隨拆息而波動，以選用「3個月同業拆息」為計算基準時，利率便會每3個月變動一次。

由於早前拆息向上，拆息按揭的產品利率甚至高於最優惠利率為準的按揭，近期較少銀行主動推介此產品。

定息按揭

現時按揭證券公司有推出定息按揭，年期最長5年，但由於利率明顯高於浮息按揭，所以按證公司的定息產品並不流行。此外，亦有部分銀行提供供款初期（一般為第1年）利率較低的定息按揭，其後再轉為以最優惠利率為準的浮息按揭。但由於它息期只有1年，其實可以視為按揭優惠，多於固定利率，減少供款變動的產品。

供款安排

一）固定供款

1. 定年期供款
現時市面上最常見的是定年期供款，例如固定供款期為20年，每月供款則跟隨利息升降。當然若以同等貸款額計算，年期較短，其每月供款額會較多，但全期的總供款會較少。

2. 定額供款
供款人在承按時定出供款額，供款額不會因利率升跌而增減，每月支出不會大失預算。利率上升時，供款年期會增加，利率下跌時，供款年期會減少。不過現時銀行定下物業最長還款期上限一般不可超過30年；所以若物業在供款期間超過上限，銀行則有權要求供款者將原定的供款額調升，以減少供款年期。

二）商議式供款

1. 漸進式供款
若供款人現時手頭緊絀，而預算未來幾年的手頭資金較充裕，則可選用漸進式供款，其後供款人可視乎自己的財政狀況每年增加供款額或縮短供款年期。不過由於近年薪金不一定上升，供款人未來的入息未必會大幅增加，銀行批核亦十分審慎。

2. 遞減式供款
供款者可選擇供款初期供款較多，其後每年縮減供款額，此方式適合資金充裕一族，亦適合一些有計劃退休的人士。不過現時不少人士寧選擇多付首期，較選擇此方式方便。

3. 延期供本
供款人在供款初期（一般最長為3年），只向銀行支付按揭利息，而不償還本金。此方式可令置業初期供款減少，在通脹期或樓市上升期較為合用。

(下續)

angusmaggie

(續上)

小貼士：每兩星期還款慳息不少

現時大部分供款人士會以每月形式供款，不過不妨將供款改作每兩星期(半月)供款利息支出可減少。兩星期還款方式，每次供款是每月供款的一半，由於一年有52個星期，所以一年的還款期數是26期。因為還款的速度增加，還款年期更可因而縮短，而利息開支亦會減少。不過需留意，此方式下，一年會有兩個月要供3期，負擔會較重。

存款掛鈎按揭戶口

近年開始有銀行推出綜合按揭供款的儲蓄戶口，此類按揭計劃的特色，是把按揭戶口及儲蓄戶口統一處理，為客戶提供一個可隨時還款的按揭戶口。此一計劃下，按揭的利息會因應按戶口的結餘計算。所以儲蓄愈多，扣除的本金亦愈多，利息開支會減少。

雖然銀行把每月多出的供款稱為儲蓄，不過，申請按揭的人仍要留意，此部分的「儲蓄」並沒有任何利息收入，事實上仍是供款。而在具體的操作上，貸款人把出糧戶口設在銀行，出糧時，全份人工便用作扣減按揭本金。當貸款人有需要時，才在戶口來提取開支（此時本金便再回升）。此種計劃的優點，是變相容許供款人提早還款，而且彈性甚大。

本港一向沿用固定年期的供款方式，其他的供款方式相應較少人使用。其實一般來說，定額及定息的方式較適合穩陣派，或供款人的供款佔其收入比例較高，避免因利率上升而負擔大增，而覺得利率有上升機會的話，則仍應選擇定息供款。至於手頭充裕人士，則可選擇漸進式供款，以減少利息支出，縮短還款年期。

傻D5傻D

michellech0224

KathyLeung15

咁我可以考慮，每兩星期還款，好似唔錯

angusmaggie

咁我可以考慮，每兩星期還款，好似唔錯
KathyLeung15 發表於 2018-03-28 15:02:16 原文

現金充裕者可選每兩星期供款一次。
問過朋友意見:
會有一定性嘅供款壓力增加
千祈唔好唔記得供款,如果唔係銀行會有壞評級 及罰款

angusmaggie

我見過我老闆 忘記供樓一期(遲咗), 銀行罰錢,銀行絕對不會free, 激到佢紮紮跳

kkwan0823

Good

mansonchow01

wlsn8229

thank you for sharing