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首置上車盤的兩難:公平與誘因
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港人首次置業計劃
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folee2008
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2017-11-20 10:19:26
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首置上車盤的兩難:公平與誘因
文:胡偉潮(中大經濟學系講師)
特首林鄭月娥在十月中發表她首份施政報告,提出了「港人首置上車盤」的政策,資助月入五萬多至近七萬元的家庭置業,即是在居屋以上,多加一層資助對象。末代港督彭定康早在九十年代已有「夾心階層房屋」的計劃,林鄭的首置盤跟夾屋有何分別呢?此外,受助對象月入已相當高,又是否不公平呢?本文環繞這兩個問題作一簡論。當然,首置的詳情尚未披露,筆者只可儘量就已知部份分析。
首先,首置盤與夾屋大同小異嗎?筆者認為分別是大的。該計劃的一些關鍵細節,多已有報道,但未受廣泛注意。筆者認為關鍵有二:一是「混合發展」,這在施政報告上已寫明;二是首置地主要來自新界,並由私人發展商持有,須先改變土地用途方可,林鄭在十月十五日接受無線電視訪問時,已清楚說明了。夾屋是純公營,由房協主理,不是混合發展,土地來源是政府,與首置的差別頗大。
此外,首置不公平嗎?很多論者已指出其不公平之處,在此不贅。筆者只希望討論另一問題,與公平有關,但非要再評論公與不公。筆者教公共經濟學,公平是最基本的理念之一,但也關注公平的代價。經濟學者通常指出,公平多一點,效率便低下一點,有時也會說,公平與誘因(incentive)有所衝突。比如說,假若愈富有稅率便愈高,公平是更公平了,但富人的生產或工作誘因,也將愈低下,這種道理,仿佛已是常識。其實在房屋政策上,這種衝突亦廣泛存在,卻少受注意。
首置盤涉及的公平與誘因之衝突,正正在於「混合發展」及「私人土地」這兩點上。
為甚麼必需是私人土地?如果不是,建首置盤便耗用了可作居屋公屋的土地,若直接把可拍賣的私人住宅地轉成首置地,也將令私宅供應不達標。唯一的選擇,正如林鄭所言,就是「釋放私人發展商手上土地的潛力」。
那衝突何在呢?就在於「混合發展」。在同一私地上有公私營房屋,發展商並不喜歡。其實「混合」的概念早在九七年前蘊釀,在九九年「落實」推出一幅鴨脷洲地試行,後因市況低迷,項目亦順勢改為純私宅。發展商不喜「混宅」,在2002年的報道較多,道理頗簡單,較低收入的居屋戶若與較高收入的私樓戶混在一起,樓價將受影響。當然,今天的「混宅 」不必與往昔的「混宅」完全相同,但道理應大致相若。所以,若果政府提出居屋私樓混宅計劃,相信發展商沒太大「誘因」去申請,寧可把土地建為低密度純私宅。政府當然亦不可能因此便動用收回土地條例,去強迫地主參與。
首置盤可不同,受助對象月入達五至七萬左右,高於居屋戶的月入上限,而且地在新界,本來的私樓買家就不若市區樓客富有,即使收入仍比首置樓客高,差距上可接受,他們混在一起,應不會影響項目價值。再者,項目變成公私混合後,政府會更積極配合,提供基建配套,甚至增加了項目的密度,即使在補地價上不會有優惠(政府已事先聲明沒有),發展商的參與「誘因」仍大。
公平與誘因的衝突下,政府的選擇變成:或是推首置盤,或是甚麼都沒有,中間落墨的空間不大。公平一點嗎?叫發展商把居屋私宅混在一起?他們大可能不申請。少點公平吧?叫發展商把首置及私宅混在一起?他們應該有興趣。在「有」與「沒有」之間,林鄭的選擇是「有」。當然,林鄭不是沒有選擇,她可以選擇「沒有」,歷屆政府都選擇了「沒有」。選人之所不選,這是她的勇氣,但是不是合理呢?這是另一回事。公平與誘因間如何平衡?林鄭平衡得好還是不好?還須由市民作出判斷。
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cytyy8888
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2017-11-20 10:36:11
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simonho2018
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2017-11-20 11:50:55
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上吾到車。 公屋又排吾到。我驚老麥都冇地方訓
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大媽吾好隨地屙屎。屙完屎要抆屎。 香港太多人。大陸佬 大媽吾好黎喇
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tst141
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您旺旺
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2017-11-20 13:49:29
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供應量嚴重滯後……仲搞埋咁多花臣!
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polly.polly.tai
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2017-11-20 20:38:52
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kkfc
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2017-11-26 23:55:12
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不過發展商起樓一定快過政府起,未必是壞事
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shannen
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2017-11-30 09:41:05
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Samwong2
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2018-01-27 04:15:06
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Gigiyeung2001
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2018-01-27 21:59:28
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不需要搞咁多花臣嘢,公屋、居屋、夾屋就ok
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