文：胡偉潮（中大經濟學系講師）
特首林鄭月娥在十月中發表她首份施政報告，提出了「港人首置上車盤」的政策，資助月入五萬多至近七萬元的家庭置業，即是在居屋以上，多加一層資助對象。末代港督彭定康早在九十年代已有「夾心階層房屋」的計劃，林鄭的首置盤跟夾屋有何分別呢？此外，受助對象月入已相當高，又是否不公平呢？本文環繞這兩個問題作一簡論。當然，首置的詳情尚未披露，筆者只可儘量就已知部份分析。
首先，首置盤與夾屋大同小異嗎？筆者認為分別是大的。該計劃的一些關鍵細節，多已有報道，但未受廣泛注意。筆者認為關鍵有二：一是「混合發展」，這在施政報告上已寫明；二是首置地主要來自新界，並由私人發展商持有，須先改變土地用途方可，林鄭在十月十五日接受無線電視訪問時，已清楚說明了。夾屋是純公營，由房協主理，不是混合發展，土地來源是政府，與首置的差別頗大。
此外，首置不公平嗎？很多論者已指出其不公平之處，在此不贅。筆者只希望討論另一問題，與公平有關，但非要再評論公與不公。筆者教公共經濟學，公平是最基本的理念之一，但也關注公平的代價。經濟學者通常指出，公平多一點，效率便低下一點，有時也會說，公平與誘因（incentive）有所衝突。比如說，假若愈富有稅率便愈高，公平是更公平了，但富人的生產或工作誘因，也將愈低下，這種道理，仿佛已是常識。其實在房屋政策上，這種衝突亦廣泛存在，卻少受注意。
首置盤涉及的公平與誘因之衝突，正正在於「混合發展」及「私人土地」這兩點上。
為甚麼必需是私人土地？如果不是，建首置盤便耗用了可作居屋公屋的土地，若直接把可拍賣的私人住宅地轉成首置地，也將令私宅供應不達標。唯一的選擇，正如林鄭所言，就是「釋放私人發展商手上土地的潛力」。
那衝突何在呢？就在於「混合發展」。在同一私地上有公私營房屋，發展商並不喜歡。其實「混合」的概念早在九七年前蘊釀，在九九年「落實」推出一幅鴨脷洲地試行，後因市況低迷，項目亦順勢改為純私宅。發展商不喜「混宅」，在2002年的報道較多，道理頗簡單，較低收入的居屋戶若與較高收入的私樓戶混在一起，樓價將受影響。當然，今天的「混宅 」不必與往昔的「混宅」完全相同，但道理應大致相若。所以，若果政府提出居屋私樓混宅計劃，相信發展商沒太大「誘因」去申請，寧可把土地建為低密度純私宅。政府當然亦不可能因此便動用收回土地條例，去強迫地主參與。
首置盤可不同，受助對象月入達五至七萬左右，高於居屋戶的月入上限，而且地在新界，本來的私樓買家就不若市區樓客富有，即使收入仍比首置樓客高，差距上可接受，他們混在一起，應不會影響項目價值。再者，項目變成公私混合後，政府會更積極配合，提供基建配套，甚至增加了項目的密度，即使在補地價上不會有優惠（政府已事先聲明沒有），發展商的參與「誘因」仍大。
公平與誘因的衝突下，政府的選擇變成：或是推首置盤，或是甚麼都沒有，中間落墨的空間不大。公平一點嗎？叫發展商把居屋私宅混在一起？他們大可能不申請。少點公平吧？叫發展商把首置及私宅混在一起？他們應該有興趣。在「有」與「沒有」之間，林鄭的選擇是「有」。當然，林鄭不是沒有選擇，她可以選擇「沒有」，歷屆政府都選擇了「沒有」。選人之所不選，這是她的勇氣，但是不是合理呢？這是另一回事。公平與誘因間如何平衡？林鄭平衡得好還是不好？還須由市民作出判斷。
