荷蘭貨櫃組合屋始祖 撐過渡性房屋紓困 促港府支援

folee2008

荷蘭貨櫃組合屋始祖　撐過渡性房屋紓困　促港府支援

• 房屋問題纏繞港人半生，現時輪候公屋平均等候時間長達4.7年，不少家庭屈居百呎劏房，等候上樓無期。行政長官林鄭月娥任內首份《施政報告》，將基層渴求多年的過渡性房屋寫入政策之中，惟只稱會協助非牟利機構研究在閒置土地上建組合屋。
• 荷蘭貨櫃組合屋的始祖、社會房企Rochdale行政總裁Hester接受《香港01》專訪，當地作為興建，她指整個建造時間短、興建成本低，相信是解決住屋問題其中一個方法。不過她認為若缺乏政府支援，機構仍然寸步難行，「他們不擁有房屋，政府有責任去提供經濟和基建輔助。」

位於阿姆斯特丹東面的Spinoza Campus，規模龐大，約提供700個組合屋單位予年青移民、年輕人居住。（社聯提供）

香港01去年曾報道，社聯遠赴荷蘭了解當地社會房屋的運作，而社聯日前亦邀請社會房企Rochdale行政總裁Hester來港，向社福界介紹當地如何興建組合屋。

社會房企Rochdale行政總裁Hester van Buren接受香港01專訪，解釋組合屋的源起，亦源於當地的房屋短缺問題。（盧翊銘攝）

輪候時間超香港　建貨櫃屋紓困

Hester接受《香港01》專訪時，表示當地社會房屋（類似香港公屋）歷史已超過100年，隨著愈來愈多外來人口湧入首都阿姆斯特丹居住，以致當地房屋短缺，基層輪候社會房屋的時間長達9年，「對於年輕人來說，九年實在太長了。」

於是，Rochdale開始在東南部的重建區，興建貨櫃組合屋，予年輕人、長者或難民居住，月租視乎情況而定，平均347歐元（即約3140港元）。Hester解釋，組合屋好處是建造時間快，由動工至完工僅需半年，且方便拆卸，居民只需輪候時間約1至2年便可入住。

• Spinoza Campus多面睇
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  組合屋約210呎左右，具獨立廚廁。（社聯提供）
  "Spinoza Campus於2015年落成，屬較新型的組合屋，居住環境亦相對舒適。（社聯提供）
  
  Hester van Buren表示一個居民比例要視乎不同地區而定，舉例指一個提供約560個組合屋的項目，約30%為學生和難民。（盧翊銘攝）

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政府提供平整土地、基建等支援房企

根據當地2014年的調查數字顯示，荷蘭現時有363間社會房企，合共提供2,400萬個單位，佔整體單位供應約3成。Hester補充政府為房企提供多種協助，包括平租空置地，出租期約10年；提供俗稱「三通一平」（即水源、電力、道路及平整土地）的基礎建設，以及低息借貸，「政府的幫助很重要，特別在立法方面，令我們可以加快進度。」現時荷蘭的法例規定，發展商投地後須撥出4成用地，由房企負責營運和建造社會房屋，令公營房屋在覓地上與私樓緊緊相扣。

社聯表示，有關方面曾了解海外國家使用的貨櫃屋，作為於閒置官地或私地提供過渡性住屋安排的可能。而荷蘭早期的貨櫃屋，仍然保留貨櫃雛型，設計簡單。（社聯提供）

政府責任在於提供房屋

對於香港的住屋狀況，Hester亦略有耳聞，笑稱原以為阿姆斯特丹的樓價，已相當高企，「但在香港根本不可能置業，因為真的太貴了。」她認為香港可傚法荷蘭，在短期空置用地上建貨櫃組合屋，但強調政府必須擔任主導角色，「我認為政府一定要做得更多，因他們的責任是提供房屋，（政府）需提供財政、基建支援，非牟利機構則配合營運、搬遷等工作。」

社聯：可研市建局閒置地建組合屋

社聯政策研究及倡儀（社會房屋共享計劃）項目總監何俊傑建議，港府可研究在鄰近市區、空置多年的非住宅用地上建造組合屋，以一元象徵性批地予非牟利機構，租約期5至10年，「例如市建局在土瓜灣有不少已清拆的用地，因附近建築物仍在收購中，估計最少空置3至5年。」

此外，政府亦需要制訂作業手則，確保日後建造的組合屋符合《建築物條例》，以及牽頭成立跨部門小組，協調各個相關部門盡快達成共識，「否則永遠都停留傾嘅層面。」

Wenckebachweg項目位於阿姆斯特丹的東面。（社聯提供）

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荷蘭貨櫃組合屋月租可低至1000元　需每周做社會服務

• 房屋問題纏繞港人半生，不少家庭屈居百呎劏房，等候上樓無期。《香港01》專訪荷蘭社會房企Rochdale行政總裁Hester van Buren，該機構於當地擁有約3,000伙組合屋，供年青移民、學生以及難民暫住。她指出，當地組合屋的月租平均為3000多港元，但只要每周參與社會服務，就可減免租金至每月1000港元左右，值得香港參考。

社聯最近再赴荷蘭視察，圖為Wenckebachweg項目，位於阿姆斯特丹的東面。（社聯提供）

荷蘭社會房企Rochdale行政總裁Hester獲社聯邀請，本月初專程到港，向社福機構介紹當地如何興建組合屋。她接受《香港01》專訪時透露，香港可考慮在短期空置用地上建貨櫃組合屋，應付殷切的住屋需求。

社會房企Rochdale行政總裁Hester認為，組合屋是解決房屋問題的其中一個方法。（盧翊銘攝）

年輕人可居住至28歲

Rochdale在荷蘭當地有6個組合屋項目，合共提供約3,000伙，Hester表示，只要符合申請社會房屋的要求，即年收入不多於35,739歐元（即32.6萬港元）便可入住，租住年期不限，年輕人最多可居住至滿28歲。

租金方面則因人而異，大部分租戶的平均租金為347歐元（即約3,169港元），亦有個別人士享特惠租金，每月約120歐元（即約1,095港元），但該低租人士需履行每星期10至20小時的社會服務，以此作補償。

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• 組合屋用完可向生產商退款　具防火、隔音之效

  Hester指組合屋只需六個月便可建成，且成本較低。以一個組合屋為例，造價為3萬歐元（即約27萬港元），若使用完畢後歸還廠商，更可獲每個7,000歐元（約6.4萬港元）的退款。

  她表示供應商的建築技術已發展得相當成熟，由十年前的貨櫃屋雛形，慢慢革新至現時的組合屋，「不應該再叫它們是貨櫃屋，現在是組合屋，設計上有少許不同，你不會再聽見鄰居的雜音，而且防火。」

  對於本港天氣濕熱，有指不能與荷蘭的情況相提並論，Hester指因供應商可提供冷暖氣設備，亦曾為溫度高達攝氏50度的沙地阿拉伯提供組合屋，認為不難解決。

  
  社聯表示，有關方面曾了解海外國家使用的貨櫃屋，作為於閒置官地或私地提供過渡性住屋安排的可能。而荷蘭早期的貨櫃屋，仍然保留貨櫃雛型，設計簡單。（社聯提供）
  組合屋約210呎左右，設獨立廚廁。（社聯提供）
  

  組合屋樓底較高約3米

  社聯政策研究及倡儀（社會房屋共享計劃）項目總監何俊傑表示，他於2周前再赴荷蘭，參觀阿姆斯特丹東部的「Spinoza Campus」，項目約2年前落成，提供700伙組合屋，單位面積約210呎，樓底高約3米，比起標準貨櫃2.6米高，空間感較強，「間格較寬闊，敲牆身、開大音響也不會傳聲至隔壁。」根據圖則可見，組合屋寬度約3米，相比標準貨櫃的2.4米寬度較長。

  何俊傑補充，「Spinoza Campus」坐落於等待日後發展的重建用地，入住居民大多為新移民和青少年，距離中央車站15分鐘車程，建議日後港府可參考做法，利用鄰近市區的閒置土地，「咁就可以短期間起好，無需要額外起基建。」

folee2008

位於阿姆斯特丹東面的Spinoza Campus，規模龐大，約提供700個組合屋單位予年青移民、年輕人居住。（社聯提供）

Spinoza Campus於2015年落成，屬較新型的組合屋，居住環境亦相對舒適。（社聯提供）

folee2008

劏房少女每月支出$9700　貨櫃組合屋係好選擇？

• 今年政報告提出數項過渡房屋措施以解決基層市民的住屋需求，其中協助非牟利機構研究興建預製組合屋。組合屋是起樓的方法，貨櫃屋可以是組合屋的一種。組合屋可居住年份與一般樓宇無異，技術要求相當高，要處理漏水、颱風及溫差等問題，覓地亦是一大難題。
• 有人批評，要解決組合屋種種技術問題，短期措施隨時變做中長期措施；有人建議政府利用空置校舍或空置的政府建築物改建為過渡性房屋，更能紓緩基層市民的住屋需要。
• 到底劏房戶對組合屋有什麼想像？組合屋放在哪？起幾多層？租金會否比吃人的劏房相宜嗎？劏房戶Jay現居於旺角一間約100呎的劏房，未計水電費，月租為$5700；明明衣服拿到洗衣店洗，水費每月仍盛惠$100，再加上其他生活雜費，連租金的每月開支至少$9,700。月賺萬餘的她根本儲不了錢，公屋又冇佢份。我們邀請了Jay到組合屋的「示範單位」睇盤，想像一下若將原本100呎的劏房變成200呎的組合屋，她會有什麼憂慮？

simonho2018

貨櫃都幾好

Horribleellis

carriewwf

變相回復新臨時房屋！

folee2008

荷蘭禁絕劏房起「貨櫃屋」　最貴僅6千5　屋太細冇市場

• 特首林鄭月娥於上月發表的《施政報告》提出，政府將協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋 (俗稱：貨櫃屋)，增加過渡性住屋供應。荷蘭、英國等歐洲多個國家的「貨櫃屋邨」發展成熟，理應是香港的參考對象。然而，當政府尚未有具體方案時，民間對「貨櫃屋」的態度迴異——擔心造價高昂、環境未如理想，甚至有人認為居於貨櫃是倒退。
• 社聯社會房屋共享計劃政策研究及倡議項目總監何俊傑曾到荷蘭阿姆斯特丹考察，他認為荷蘭的組合屋技術值得借鏡外，當地的租務管制政策及整全的社區規劃都是成功因素。「荷蘭組合屋最值得參考的地方就是宜居元素——每個人住幾大間屋、是否要起到好密，這些比技術更需要考慮。」

荷蘭阿姆斯特丹的組合屋群學生宿舍Spinoza Campus。(相片由受訪者提供)

荷蘭組合屋租金設上限

貨櫃屋在香港並非新概念——新界遍遠地方用貨櫃搭建的非法房屋、工地也有貨櫃辦公室。何俊傑於訪問開始，就糾正我的概念及用字。「荷蘭發展商Tempohousing在2004年興建的學生宿舍是由舊貨櫃改裝，但之後技術逐漸演變，改善隔音保溫的問題，到2010年起已經是額外搭建的組合屋——每間屋的空間可按需求而改變，並不是按貨櫃本身的大小而建屋。」

今年十月，何俊傑到訪阿姆斯特丹的兩個組合屋群視察，分別是學生宿舍Spinoza Campus，以及主要供新移民居住的Startblok Riekerhaven。荷蘭的房屋政策設租金上限，過度性質的組合屋及永久的社會房屋的租金不少710.68歐羅 (即約6,500港元) 。何俊傑舉例說以707歐羅 (約6,400港元) 的價錢，則可租到635呎一房一廳的單位。

然而，價格低廉是否等於質素參差呢？何俊傑笑言，這趟考察刻意檢視屋內的牆身地板，發現隔音效果未如理想。「當我敲打牆身時，發現石膏板很薄，應該隔離屋會聽到。走在外頭走廊，居民多次叮囑我放輕腳步和不要敲牆，免得吵醒正在睡覺的鄰居。」何俊傑估計，Startblok Riekerhaven屬早年發展的組合屋，採用的物料未算完善；而後期的Spinoza Campus已經利用厚身的石膏板，隔音功能已經大為改善。「學生試過開大喇叭聽歌，也不會嘈到隔離房。」

何俊傑認為組合屋十分寬敞舒適，他說普遍荷蘭人認為太細的房間等同剝削。 (相片由受訪者提供)

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「太細的話，荷蘭人唔會租」

現時，社會房屋佔荷蘭房屋市場35%，每月入息低於2978.3歐羅 (即26,030港元) 的永久居民就可申請。何俊傑留意到Startblok Riekerhaven的房屋分別有單人及多人單位供應，前者約220平方呎，後者則有三房或四房，需共用客廳、廚房及廁所，而每間房間的面積平均約有120平方呎，租金約411至437歐羅 (即約3,700至3,900港元) 。何俊傑到訪過兩個組合屋邨，讓他感受最深的是屋內寬敞的空間。「入到屋個感覺好舒適。一人單位二百多呎，有些二人單位都有就六百多呎，——居民有一個好清晰的概念，就是每個人的居住面積應該有多大。當有些單位太細的話，荷蘭人是不會租的。」

租管積分制杜絕劏房

荷蘭的住屋情況仿似與香港走在兩極——我們望著攀升的租金，只盼有片瓦遮頭，空間大小、環境也無從選擇；而荷蘭房屋可分為高租值房屋及社會房屋，後者由社會房屋企業發展，同時也受租務管制規管。何俊傑說社會房屋的租金從一套積分制度 (Point System) 釐定。「如果房屋的條件很差，分數自然低，而租金相對較便宜，但這些房屋是沒有市場的。因為他們有好牢固的思想，就是居於太細的房屋等同被剝削。」

除了積分制度，社會房屋的租金亦設有上限，加上大多社會房屋有租戶聯盟處理租戶與業主間的爭議。何俊傑認為這三方措施均有助控制租金升幅。「這亦解釋了組合屋在荷蘭為何不會變成劏房，因為很細的房屋租金自然低，企業沒有錢賺之餘也沒有市場，甚至有機會被民間團體投訴。」

組合屋外有大片草地是居民聚會聊天的公共空間。(相片由受訪者提供)
組合屋群中設有多個回收箱，鼓勵居民實行綠色生活。(相片由受訪者提供)

荷蘭推時分券　幫街坊儲積分book場有折

現時，本地民間將「貨櫃屋」的優點著眼於建築時間快、價格低廉，但何俊傑卻認為更應關注組合屋群的社區配套以及鄰里關係。他說荷蘭組合屋大多興建於永久的社會房屋附近，因此學校、郵局等公共設施均十分完善。他展示數張當地組合屋的照片，各組合屋前方均有大片草地。「當時我在Startblok Riekerhaven外經過，我便跟坐在屋外的草地的居民聊起來了。」公共空間能促成住戶之間的關係外，社會房企及地區團體也經常合作，鼓勵居民參與社區服務。「服務團體會跟地區政府合作推行時分券，若居民願意為街坊提供服務的話就可獲取時分；居民使用公共設施或服務時享有折扣，例如訂場地打波。」

荷蘭單車文化濃厚，何俊傑說有些組合屋群裡有專門修理單車的店舖。(相片由受訪者提供)

香港推組合屋還欠甚麼？

自1990年代起，荷蘭的社會房屋開始興起，同時蘊釀出濃厚的社區參與氣氛。反觀香港，但求平租而放棄應有的生活質素。何俊傑說港人普遍對臨時房屋沒有太大要求，「『臨時住得差都冇所謂，等上公屋咪屈就下。』我覺得這個思維要調教一下，所以設計本港的組合屋時要從宜居角度出發——一個人應該要住幾大？是否一定要起到密麻麻? 如果不考慮的話，相信不會比劏房好。」社聯於9月宣佈的「社會房屋共享計劃」當中，房屋的人均居住面積現參考公屋標準(最低7平方米)，而未來推行組合屋時也會以此為指標。「未確實到實質數字，現階段想引起社會對宜居的討論，因為我們現時的確沒有一個住屋標準。」

荷蘭組合屋的發展除了民間的社會房企，還有政策配合；可是，本地政府常以避免影響市場為由，遲遲未考慮實施租金管制，這會導致組合屋淪為劏房嗎？「有機會的，建築條例及租金都需要管制，否則質素參差而且租金高昂。」香港除了欠缺租金管制，還缺乏土地供應；荷蘭組合屋群的公共空間設計，於香港是否難以實行？「這會是限制，不能將荷蘭一套全盤照抄，但這些元素不能忽視——我們要從宜居的元素作基礎來發展，並非單單追趕建屋數字。」