【施政前瞻】首置盤料隔涉 令人懷緬四叔「勤奮青年」項目
行政長官林鄭月娥上任百日，即將於周三(9日)公布其首份施政報告，全城焦點肯定落在樓市政策之上。傳聞推出全新的「港人首置上車盤」料多位處新界農地，不禁令筆者想起恆地(00012)主席四叔李兆基早年建議的「勤奮青年創業居所」。
補地價傳與日後市價脫勾
林鄭月娥上任百日，即將於周三(9日)公布其首份施政報告，除了傳聞會推行利得稅稅階變相為中小企減稅外，全城焦點肯定落在樓市政策之上。綜合消息，施政報告會提出樓市政策將以置業主導，並提出在現行置業階梯即(公屋、綠置居、居屋及私樓)之中，加入一層全新的「港人首置上車盤」，定位為居屋之上私樓之下。傳聞政府會為申請者入息設定下限，目標組群為月入5.2萬至7萬元的年輕家庭。
暫時仍未知這個全新的資助房屋項目會否與市價脫勾，但綜合消息，首置上車盤會以購買時的折讓計算補地價金額，而不會像目前居屋以至夾屋般於日後補地價時才按當年買入時的折扣調整金額。倘直如此，意味市民買入首置上車盤當刻，便已全數承擔100%樓市風險，日後一旦樓市逆轉樓價回落，亦不可像買入居屋以至夾屋般，補地價會相應下調。當然事可兩面看，好處就是樓市再升，業主一旦換樓變賣，利潤將可將全數100%落袋。新制度下首置上車盤還是居屋更值得選擇，準買家要問的問題是，未來樓市中長期是升還是跌。
料採農地公私合作模式發展
另一個關鍵問題是，地點能否吸引計劃的目標組群申請。傳聞政府為了讓首置上車盤不佔用目前緊拙的土地資源，所用的土地不會為目前長策下的公屋居屋用地，而是採用公私合作的先導計劃模式，邀請發展商提供發展用地，政府會以優惠地價形式批准，並要求發展商同時負責建設範圍內的樓宇，再撥出其中部分作為首置上車盤之用。按目前消息，潛在項目都是發展商擁有的農地土儲，多位於新界，且為較偏遠未有交通配套的位置。傳聞的用地包括會德豐(00020)大埔洞梓項目，恆地大埔蕉坑項目等。
說到這裡，不禁令筆者想起李兆基早年建議的「勤奮青年創業居所」。
2015年1月，身兼平民屋宇有限公司董事的李兆基建議，由平民屋宇擁有、逾50年樓齡的大坑西邨重建後，興建為「勤奮青年創業居所」，項目合共5000伙。
當年「創業居所」倡售價百多萬 10年定息分期
翻查資料，平民屋宇當時與政府探討重建大坑西邨，四叔則建議此地重建，每伙建築面積約300呎，售價約100餘萬元，供有職業青年人申請，申請人可免首期，10年定息分期付款，以3厘利息計，月供僅約9600元，20年則月供約5500元。
當年四叔指，有關計劃只在構思中，要與政府進行商討。平民屋宇方面則表示，有關方案有需要政府就有關地段的地契條款、補地價及更改規劃要求作出考慮。可是，計劃至今一直只聞樓梯響。
今年2月，大坑西邨重建計劃有新發展。平民屋宇有限公司決定將第一期重建計劃新建的其中一幢樓宇，由原本出售轉為出租，以安置受影響居民，可望減低重建計劃阻力。據新計劃，其中一幢樓宇由資助出售房屋改為出租後，可提供560個單位予受影響居民租住；另一幢則按原計劃出售，共有729伙，居民可優先購買。至於第二階段重建計劃，該公司將在與居民達成共識及因應社會需要後，才會落實細節。
事實證明，計劃到落實時間往往需要長時間，還得有政策配合。如果政府能於政策上拆牆鬆綁，令地皮得以「重生」，比起新界，為於市區港鐵站旁的大坑西邨項目肯定更加大受歡迎。不過，話說回來，即使大坑西邨項目又或首置上車盤就算今日推出，又要何年何日先可落成呢？
涉改地契條款 計劃一直只聞樓梯響
最後，若農地項目真的成為首置上車盤發展主力，政府要想計劃有吸引力，除了定價與市價脫勾，合乎潛在買家的戲擔能力外，亦要做好交通配套才可。須知道，以首置上車盤的入息推算，潛在買家都是一眾年輕白領專業人士，他們大多於市區甚至是港島商業區工作，能否吸引他們搬入新界偏遠地區，將成計劃成敗關鍵。
