探射燈：貪平買貨櫃屋 隨時孭責

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探射燈：貪平買貨櫃屋　隨時孭責

新界舊批農地違建貨櫃屋情況猖獗。

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新界舊批農地違建貨櫃屋情況猖獗，連帶建造貨櫃屋的公司生意暢旺，不少更設有示範單位，讓客人先「睇樓」，承造一個200平方呎「住得人」的貨櫃屋，只需約5萬港元。不少人選擇在農地上違規搭建貨櫃屋，有地產經紀教路，農地上先跟足程序入紙申請加設上蓋，隨後其他「設施」再「偷雞」加建。惟法律界人士表示，在農地上搭建築物有機會違反地契，新業主隨時要負上責任。

元朗錦田有不少農地「貨櫃屋苑」。「（一幅）2,910平方呎農地，3幅加埋都成萬平方呎，分開買就300幾萬，3幅一齊買就850萬。」佯裝顧客的東網記者跟隨地產代理梁先生帶路，往元崗新村東邊路、錦上路水流田村及黎屋村睇農地，梁更教路如何避開政府部門的檢控，稱可以先申請農地起上蓋，之後放貨櫃屋，再放置外表似貨櫃的石屎屋。

黎屋村的農地內已建好兩個貨櫃屋，設有廚房及廁所，約3千平方呎連屋售約340萬。他指，該幅農地就是先申請加建上蓋，再「偷雞」加設貨櫃屋的典型例子。至於水流田村農地，現時出租為貨倉，內有兩個貨櫃屋，約5千8百平方呎，售390萬。東邊路的農地其中一幅擺放1個貨櫃屋，梁表示該貨櫃已入紙申請，但不諱言可再加建。

有地產代理透露，不少業主為令農地增值，都會加建建築物，部分農地連屋價格可比無屋的高1倍，惟農地價格亦須視乎面積、位置、房屋類型及是否可以泊車等因素。

「賣家已經賣地給新業主，農地上有任何問題，都由新業主承擔。好難判斷是舊業主還是新業主放置貨櫃屋，總之幅地屬於誰，誰就有責任。」執業大律師陸偉雄表示，在農地搭建構築物會違反有關地契，而貨櫃屋「離地」只是其中一個決定是否違規的因素，構築物的大小、用途、逗留時間卻更為重要。

法律界人士林偉展亦指，如農地的買賣合約中有列明「釘契」情況，新業主有責任去處理有關事宜，要跟法例做足要求。

地政總署回覆指，上述3幅農地屬新界的舊批不可建屋地段，東邊路該地段有一間懷疑未經批准的構築物，該署正核實該構築物是否屬已登記寮屋；而早前亦接獲有關水流田村有關地段，搭建有未經批准而又並非已登記寮屋的構築物，已遭「釘契」；至於黎屋村該地段亦發現搭建有未經批准的構築物，該署已向地段業權人發出警告信，要求糾正。

水流田村一農地約5千8百平方呎，業主以390萬出售，其違契情況已被地政總署「釘契」。

地產經紀梁先生教路如何在農地上加建貨櫃屋。


黎屋村一農地上已建有貨櫃屋，地產經紀指並設有廚房及廁所，可即入住。

新界不少農地均有違規建屋的情況，終被政府收回地段。


東邊路一農地亦有懷疑未經批准的構築物。

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探射燈：貨櫃屋選擇多　坐廁床鋪齊備

有貨櫃屋示範單位內已裝修成可即時入住，並擺放床鋪及梳化等家具。

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專營貨櫃組合屋的公司在新界區成行成市，標榜價錢相宜，職員更聲稱即使被地政總署投訴，放棄該貨櫃屋，也不過數萬元。日前記者佯裝顧客相約一名貨櫃屋公司職員王先生，參觀貨櫃屋的示範單位，王帶記者到上水一村落，該處放有多個貨櫃屋。王表示，近月有不少買家購入貨櫃屋放在農地上作居所或休憩之用。

「地政叫你走，都只是（損失）幾萬元。」王先生指出，萬一被地政總署發現，他可替顧客先吊走貨櫃，待風聲一過，再吊回來。王向記者表示，貨櫃屋價格低廉，3萬8千元就可購入一個200平方呎的貨櫃屋，一間獨立套房貨櫃屋，5萬1千元就有成交。

王及後展示4款不同類型的貨櫃屋，有貨櫃屋示範單位的設備可供即時入住，內裏擺放床鋪、梳化、餐桌，更已設置廁所。當東網記者提到能否建造兩層貨櫃屋，王指過往亦有顧客購入複式貨櫃組合屋，「將兩或4隻貨櫃疊高，可以在屋內或外整條樓梯。」

王指過往亦有顧客把兩個貨櫃疊起，造成複式貨櫃組合屋。

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探射燈：租購違規構建物　或損失慘重

陸頌雄指，有不少農地地主會走法律罅，謀取不合理的利益。

近年樓價地價齊升，就連農地都有價有市。根據土地註冊處的資料，元朗元崗新村東邊路、錦上路水流田村及黎屋村3幅農地，現時持有的業主的購入價約100萬至160萬元，地產經紀向記者表示，業主聲稱可「偷雞」加建構築物，便以300多萬元轉售，令相關農地變相「增值」。但不知情的買家或租戶，隨時會因違規的構築物而損失慘重。

東網記者日前曾返回元朗水流田村的農地，碰巧遇到附近租戶。有關租戶異口同聲表示，租用了附近農地的貨櫃屋開設汽車噴油房之用，惟及後發現是違規的構建物，他們指地政總署向該土地業主表示，需於10月中前清場。他們又指，記者所視察的土地同樣為農地，亦要在10月中前清場。

元朗區區議員兼立法會議員陸頌雄批評，元朗一帶有不少農地地主會走法律罅，在農地上非法加建構築物 ，從而謀取不合理的利益，他指政府有關部門應打擊有關農地的違規情況，加強執法。

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檢討丁屋政策　還地還權於民

• 特首林鄭月娥早前特意成立土地供應專責小組，聲稱以宏觀態度檢視土地供應來源，推動社會進行「大辯論」。小組於9月6日舉行首次會議，並提出12項土地供應建議，當中「以高密度住宅發展鄉村式用地」這項建議更被視為觸碰原居民傳統權益。本報記者就有關議題查詢鄉議局執行委員兼元朗區議員梁福元，他劈頭就是一句︰「你們市區人無屋住關我屁事？新界土地是祖先留給我們。」在原居民權益與一般市民的住屋福祉下，林鄭政府如何重提中止丁屋政策？
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政府單單在新界就預留了1,200公頃土地作丁屋發展用途。（吳煒豪攝）

根據去年發布的《香港2030+：規劃遠景與策略》，香港發展長遠而言尚欠1,200公頃土地，但正如《香港01》多次指出，問題不在於土地供應。在新界就有1,200公頃土地預留作丁屋發展，扣除人造斜坡、道路、通道等不適合發展的土地後，仍有932.9公頃之多，佔整體已發展土地4.4%，面積相等於49個維多利亞公園，按推算可興建120萬個公營房屋單位。

每當社會提出檢討丁屋政策時，新界鄉議局往往以《基本法》第40條提及「合法傳統權益受保護」作尚方寶劍，企圖把「傳統權益」與「丁屋」混為一談，繼而合理化丁屋的存在。如鄉議局便曾於2016年12月發起「捍衛原居民合法傳統權益聲討大會」，狠批政府諉過丁屋政策浪費土地是醜化原居民。這種說法衍生了一個問題︰《基本法》提及的「傳統權益」，具體而言是指什麼？這是否等同原居民經常掛在嘴邊的「傳統權益」？丁屋是否傳統權益的一部分？終止丁權會否是解決土地問題的良方？

已故「新界王」劉皇發為鄉議局爭取了許多政治權益。早年在出任基本法起草委員時，極力爭取將保護新界原居民的「合法傳統權益」寫進《基本法》。（資料圖片）

基本法無列明丁屋屬傳統權益

已故「新界王」劉皇發早年出任基本法起草委員時，極力爭取將保護新界原居民的「合法傳統權益」寫進《基本法》，更於1986年7月25日撰寫《新界原居民合法權益及傳統習俗之歷史淵源》，總結出八項傳統權益（俗稱「劉八條」）。時任基本法諮詢委員李永達憶述，丁權應否納入傳統權益委員會意見不一，最終《基本法》第40條採取一個較簡單而模糊的寫法——「『新界』原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。」所以從沒法律文件清楚列明《基本法》所提及的「傳統權益」是把「丁權」或「丁屋」涵括在內。

研究丁權多年的樹仁大學社會學系副教授張少強指出，「傳統」和「權益」兩部分應分開理解。「傳統是歷史相遇（historical encounter）的結果。1898年英國人接管新界時，發現該地一直以來的社會組織、文化、生活方式與自身有出入，一般的新界村民就變成了原居民，受到官方認可或政策保護，成為傳統權益。」

梁福元認為：「英國人沒來新界之前，新界是原居民自給自足的農業社會，大清政府給予他們『永業權』。其後英國人在1898年租借新界，將土地收回官有，侵犯了居民的傳統權益。最終港英政府順應民意，回歸傳統，讓男性村民可以在自己的土地上建屋，並在1970年代推出『小型屋宇政策』。」

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事實上，清政府與大英帝國簽訂《展拓香港界址專條》時，確實有條文列保障新界原居民權益。不過，港英政府在1900年實施《新界田土法庭條例》，當中第17條訂明新界所有土地均是英皇財產，任何人要佔用土地須先得到官方批准，土地業權人自此不再享有「永業權」，換言之「新界土地是祖先留給我們的」一說是從此刻打破。

「丁屋不是古已有之，是新近發明」

丁屋政策本來是一項臨時房屋政策，根據1972年11月的行政備忘錄，新界理民官表明丁屋政策，是為改善新界居民的居住和衞生條件。新聞處公告指出，政府新政策是過渡時期安排，以補足新界鄉區發展綜合計劃。當年丁屋政策出台時，時任新界民政署長的黎敦義亦於立法局重申，這只是屬於中短期措施（I should emphasize that I do not see these measures as anything more than interim  measures）。

張少強指丁屋政策與傳統有關，但並非源自傳統。「二戰後港英政府銳意發展新界，便向新界原居民徵收土地。為補償原居民的損失，英國人向他們發出換地權益書。起初向原居民承諾以地換地，但由於英國人濫發換地權益書，導致無法以地賠地，後來就改用金錢賠償。當時負責新界的官員黎敦義說，政府無辦法以足夠土地賠償，因此發明了丁屋政策。」

梁福元認為丁屋必然屬傳統權益，又說新界土地是祖先留給他們的。（吳煒豪攝）

梁福元也形容：「當時政府覺得鄉村環境很差，所以實施丁屋政策，規範只可以興建三層丁屋。」劉皇發在參與起草《基本法》期間亦曾經指出，丁屋政策是政府未能全面照顧村民居住環境下的權宜政策。「新界原居民權益研討會」記錄中，有與會者認為丁屋與居屋政策相似，認為兩者性質都是為了改善居民居住環境而設。

由此可見，丁屋不是現時經常掛在口邊的傳統權益，這個「過渡政策」已長達45年，當年的「中短期的措施」至今已被演繹為世代延續的傳統權益。張少強解釋，「丁屋不是古已有之，而是新近發明。」本土研究社成員陳劍青亦質疑，為何只有45年歷史的丁屋政策，會變成原居民世代相襲的傳統權益。他認為丁屋政策的原意只是為原居民提供特惠（concessionary grant），與權益二字完全風馬牛不相及。

樹仁大學社會學系副教授張少強指出，「傳統」和「權益」兩部分應分開理解，而丁屋政策與傳統有關，但並非源自傳統。（林若勤攝）

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走樣變形的丁權

丁屋政策原意為了改善村民生活，但漸漸衍生套丁、飛丁等問題，反映政策已被濫用。早在1977年，即在丁屋政策推行僅五年時，主理政策的新界民政署進行內部檢討已透露過丁屋被嚴重濫用。在現行政策下，假如申請人在獲發完工證後五年內轉售物業，須向政府補地價。翻查地政總署去年向立法會議員提供的數字顯示，由2012至2016年間共2,337間丁屋在落成五年內申請補地價轉讓，佔同期落成的丁屋量46.5%，反映接近一半原居民興建丁屋並非為自住。

有不少議員為丁屋截龍提出解決方案，政府亦早於2002年時成立過跨部門督導委員會，審視丁屋政策及相關事宜，推出多項改善措施以遏止套丁。綜合政府多年來對丁屋政策的回應，可以以八字總結：「短時間內不能解決。」對於政府遲遲未檢討丁屋政策，陳劍青相信與政治原因有關：「劉皇發為鄉議局爭取了許多政治權益，令鄉議局已成為政府管治架構的一部分，政府自然不會觸碰『自己人』的利益。」

《香港01》重申，土地供應不足是偽命題，我們最缺的不是土地，而是敢於打破現有利益分配格局、有決心重新分配土地資源的政府。針對幅員廣闊的鄉郊土地的規劃藍圖，政府更應慎思一個長遠而全面的土地政策，例如在取締丁權政策後如何安撫本來擁有特權的原居民及堵塞政策漏洞，防止部分對新界土地虎視眈眈的發展商借丁權圖利。政府亦應以廣大市民福祉為前提，敢於觸碰這批「特權階級」的利益，才是香港政府應當承擔的管治責任。

丁屋政策原為改善村民生活，但後來漸漸衍生套丁、飛丁等問題。事實上，套丁情況不是今時今日才出現。早在1977年，新界民政署已透露過丁屋被嚴重濫用。（資料圖片）



丁屋政策當年出台時，時任新界民政署長的黎敦義於立法局重申這只是屬於中短期措施。（資料圖片）

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