啟德新居屋明年推 呎價7折料逾1.3萬

yon_wong

啟德新居屋明年推 呎價7折料逾1.3萬

樓價飈升，居屋成為不少港人上車希望。下期新居屋4,400伙將於明年初預售，當中啟德和長沙灣兩個市中心「筍盤」合共3,200伙勢受熱捧。

然而，兩區最新私樓均有逾2萬元呎價成交，若以居屋為市價7折推算，兩盤呎價相信會過萬元，成為香港最貴的「天價居屋」。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，目前申請者負擔能力以擴展市區或新界單位計算，但因下期新居屋逾半是售價更高的市區盤，擴大折扣率壓力會增加；有小組成員建議，應以市價6折甚至5折定價。

觀塘及梅窩3居屋盤下月下旬揀樓，其中觀塘彩興苑是新居屋推出後首個市區盤，平均呎價已高達7,739元，而明年初預售的4,400伙新居屋中，啟德發展區和長沙灣副食品批發市場兩市區項目共3,200伙、佔總數7成。而根據運房局的資料，未來4年內完工但未推售的市區居屋，只有九龍城和深水埗兩盤合計1,400伙（見表）。

倘市價7折 啟德盤呎售逾1.3萬

本報參考各區樓盤交易，其中屢誕地王的啟德，新盤嘉匯近30天的平均成交呎價為逾1.9萬至2.1萬元，而龍譽平均呎價更近2.2萬元；長沙灣方面，在居屋盤斜對面的南昌站樓盤匯璽近180日平均成交呎價高達2.2萬元，有4年樓齡的一號．西九龍呎價亦達逾1.3萬元。

假設屆時樓價維持不變，並以上述呎價7折推算新居屋定價，啟德最有可能出現天價居屋，呎價可高達1.3萬至1.5萬元，一個實用面積350平方呎的細單位推算需455萬至525萬元；而長沙灣盤方面，則推算呎價9,500至逾1.5萬元，一個實用面積350平方呎細單位需333萬至525萬元。此兩個市區居屋盤的平均呎價，估計將超越過去數期居屋，包括荃灣尚翠苑的6,113元呎、沙田嘉順苑的6,828元呎，以及彩虹彩興苑的7,739元呎。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝接受本報訪問時表示，根據居屋定價機制，一半出售的單位必須讓白表達入息上限家庭、其按揭供款與入息比例不超過40%，而房委會以擴展市區或新界40平方米單位計算其負擔能力（詳見另文--「居屋定價 參考市價負擔力」），由於下期售價較高的市區居屋佔逾半，地區因素會削弱了申請人負擔能力，將會進一步令調高折扣率機會增加：「（折扣）要看數據，例如是65折。」他表示，私樓有會所、裝修和贈送家具等，而測量師估算居屋價值時，會扣除有關因素，實際價錢會略低，加上近年細單位有增加趨勢，如項目有較多細單位，可負擔單位數目變相亦會增加。

黃良昇：可參考麗晶呎價約萬元

身兼房委會資助小組成員的公屋聯會總幹事招國偉相信，若按慣例以市價7折定價，啟德盤呎價將破萬元，長沙灣盤亦近萬元，反映7折定價不切實際，遠超市民負擔能力，建議可擴大折扣率至40%或50%，令啟德盤售價呎價低於1萬元：「若400呎單位賣500萬元，真的不用買居屋！」

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇相信，下半年樓市將會橫行，不會有太大升幅，他認同兩個市區居屋盤售價會明顯較以往高，但相信政府會盡量參考同區舊樓樓價，長沙灣舊樓呎價約1萬至1.5萬元，至於啟德區整體樓價亦高，新蒲崗譽港灣呎價亦高達1.5萬至1.8萬元，可參考的舊樓呎價為約1萬元的麗晶花園。


下期新居屋4400伙將於明年初預售，其中啟德區最有可能出現天價居屋，呎價可高達1.3萬至1.5萬元。

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居屋定價考慮多 參考市價負擔力

居屋定價機制中，需照顧申請者負擔能力，亦要反映地區差異。

房委會資助房屋小組在每次居屋開售前，均會釐定新一批居屋售價，會參考居屋樓盤鄰近的私樓以及居屋在公開市場的成交作價，並因應樓齡、位置、設計和設施等因素，再作調整。

得出市值後，小組便要開會釐定折扣率，根據既定定價準則，至少有一半單位售價，可讓在白表申請者入息上限的家庭在購樓後、其按揭供款與入息比例不超過40%，而一般情況下，居屋是市價7折定價，但假如未能滿足上述負擔能力的基準，房委會就需要考慮提供更高的折扣。

至於白表申請者入息上限的計算方法，是參考一個擴展市區或新界區內、樓齡10年的40平方米（約430平方呎）單位所需的供樓等住屋開支，加上非住屋開支和5%備用金，釐定出白表家庭申請者的入息和資產限額。

鄧aunti

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啟德項目交通便捷 康樂配套齊

啟德屢誕地王，預計將於明年推售的啟德居屋，位處煥然壹居和啟德1號之間，附近亦有嘉匯、天寰和龍譽等豪宅。估計啟德居屋距離港鐵沙中綫啟德站出入口僅不足5分鐘路程，十分便捷。

距啟德站 僅5分鐘步程

啟德首個居屋項目地盤視察環境，發現3幢居屋大廈已興建至10多層，工程仍在進行中。項目比鄰興建中的沙中綫啟德站，記者目測，啟德站地盤上有3個被綠色帳幕覆蓋的地鐵站出入口，估計由新居屋步行至最近的出入口，只需不足5分鐘路程。

據港鐵時間表，沙中綫大圍至紅磡段料於2019年中通車，啟德居屋則於2018至19年落成，相信於入伙後不久，居民便可乘搭沙中綫出入；而當2021年紅磡至金鐘段通車後，更可快速過海。

港鐵曾預計，沙中綫來往大圍至啟德車程需8分鐘，來往大圍至金鐘則需17分鐘，意味從啟德站過海只需約10分鐘。

康樂配套齊 暫未見商場

此外，港鐵啟德車站廣場亦有不少配套，包括單車區、兒童單車區、草地滾球場、露天廣場、戶外空間和花園等設施，亦可經過車站廣場連接到龍津石橋古迹和啟德體育園，未來居民亦可使用。

而新居屋與市區重建局首個資助房屋項目煥然壹居相鄰，一路之隔則是港人港地的啟德1號，附近也有不少新樓盤將相繼落成，包括嘉匯、天寰、龍譽等，故目前啟德發展區仍是沙塵滾滾，有不少地盤車輛進出及停泊道路兩側。

啟德居屋項目暫時未見有購物配套，但市民可步行約10分鐘到啟晴邨及德朗邨之間的晴朗商場，即可找到基本餐飲、街市、超級市場、零售服務及診所等。

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長沙灣盤近南昌站 臨海有西斜

市區居屋盤交通便捷，對比新界盤已「贏在起跑綫」，下期長沙灣項目的單位最多，兩期合計提供2,500伙，鄰近南昌港鐵站。

但中原地產研究部高級聯席董事黃良昇曾實地視察，指長沙灣盤近公路，有噪音滋擾，位置亦有西斜問題。

項目臨海有西斜問題

市區新居屋彌足珍貴，下期3個居屋項目中，市區項目就佔兩個。啟德盤和長沙灣盤均佔有「地利」，前者貼近日後港鐵沙中綫啟德站，後者亦鄰近南昌港鐵站，交通配套上堪稱便利。

黃良昇指出，曾實地視察長沙灣的居屋盤，指樓盤貼近西九龍公路，噪音嚴重：「發展商可將樓宇布局分為高低座，低座貼近馬路，起擋聲作用，高座則靠向海邊，但未知房委會不會這樣劃，因此，靠路一面的單位會有很大的噪音問題。」

他又認為，該項目會有西斜問題，雖然項目臨海，但正對碼頭海景有限，並非絕佳，而由居屋步行至南昌站的路程沿途亦無遮無掩，落雨暴曬均無從走避。

另一東涌盤 偏遠價較低

至於會跟兩個市區盤一同出售的東涌盤，黃良昇認為，該盤輸蝕在地點偏遠、交通不便，搭車出入需時，配套亦遜於東涌市中心，但亦因此售價才能較低。

naqnaq

話晒叫34區校網

mimemike85

khs1101

最右手角落近啓德站果座見有6個係得200多尺單位,就算尺價要13000都係300萬內.

honman

雖然個個都話嫌貴...無錢...供唔起, 但敢肯定, 短時間一個不漏賣清光

carriewwf