新一期居屋申請周三截止，申請者在等待結果的同時，應趁機了解居屋按揭，若不認識或搞錯按揭，恐怕隨時大失預算，最終更可能「撻Q」上不到車。今次請來經絡按揭轉介市場總監劉圓圓與大家6問6答，幫大家煉成居屋上車必殺技；就算你不是準買家，亦可藉此機會測試下自己對按揭是否了解！
【只可P按 利息較高】
Q1：居屋只可做P按，不可做H按？
答：正確。
購買市面上的私人樓宇，買家可選擇敍做P按或H按，但購買居屋則只能選P按。不要以為兩者分別不大，事實上，以現時利率計，H按最平為1.7厘（以H+1.3厘計），跟P按約2.15厘（P-3.1厘），兩者相差約45點子。以敍做9成按揭、供款年期25年的300萬港元居屋計，H按與P按每月供款相差逾500元。由此可見，雖居屋入場費較低，但按揭利息較高。
【綠表按揭達9成半】
Q2：綠表及白表居屋按揭沒有分別？
答：錯誤。
絕對有分別。兩者可敍做的最高按揭成數不同，白表可敍做最高9成按揭，綠表按揭高達9成半！以300萬元單位為例，前者須付1成首期，即30萬元，後者則只需15萬元首期，兩者相差1倍！
所謂綠表及白表，意思是指兩批不同購買居屋資格的人士，綠表主要為公屋住戶，透過申請可抽籤買屋屋，白表人士則是非公屋住戶。
【免繳按保 減輕負擔】
Q3：居屋不用付按揭保費？
答：正確。
由於居屋有政府擔保，不用支付按揭保費，變相慳一筆錢。此外，每月數百元貌似不多，但所謂「小數怕長計」，加上上車人士還需繳付印花稅、律師費及裝修等雜費，最好當然是慳得就慳。
所謂按揭保費，一般指當按揭成數超過6成後，買家資金仍不足，便需透過銀行向按揭證券公司買保險，令按揭成數達8至9成上限，這筆保險約樓價2%至5%不等，且成數愈高保費愈貴，買家可選擇一次過繳交，或每月供樓時一併支付。
【供款佔比不能超5成】
Q4：買居屋不用做壓力測試？
答：正確。
居屋因有政府擔保，毋須通過P按加息3厘的壓力測試。不過，當然要計算買家供款能力，即供款與收入比率不超過5成。惟專家建議，購買任何類型的物業，均須預留一筆流動資金。
此外，按揭是一項長遠計劃。雖今年息口料不會大幅上升，但按息長遠終會上升，一旦重上3厘甚至4厘時，買家便需審視，自己能否負擔。
【月供多1500元 超私樓】
Q5：居屋每月供款較輕鬆？
答：部分正確。
由於居屋以折扣出售，故樓價相對上比市價為低，理論上每月供款亦較少，買家供樓相對輕鬆，但上述已提過，居屋只可做P按，按揭利息已比H按為高。此外，居屋供款年期最長僅25年，不及私樓的供款年期可長達30年，雖供款年期及總利息開支可減少，但以敍做9成按揭的300萬元居屋計，相對供30年，每月需供多1,500元。因此，比起300萬元的私樓（前提是要找到300萬元的私樓），供居屋隨時更辛苦！
【須過銀行嚴格審批】
Q6：居屋按揭一定獲批？
答：錯誤。
雖居屋按揭成數最高可獲批9成或以上，但與一般物業貸款無異，銀行需審視風險，清楚考慮到底批出多少貸款及供款年期，若按揭貸款額高，銀行所承受風險相應提高。故銀行會考慮供款人的供款能力、過往財務紀錄及還款紀錄等。
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●離地！居屋自由市場價過千萬？
昔日居屋往往乏人問津，多是買家自住。近年香港樓價癲升，打工仔要上車，漸要將目光放在納米樓、居屋，甚至是公屋。不過，最近更似乎「冇呢支歌仔唱」，皆因上周長沙灣樂年花園一個3房單位，剛於綠表市場以730萬元沽出，成為綠表居屋王，樂年花園單位折扣率由35%起，若單位補地價兼在自由市場出售，售價料逾千萬元。
●今輪一手首期僅6.95萬
比起購買二手居屋，申請一手居屋似乎更划算。今輪居屋共有3個屋苑，包括彩虹彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑，提供共逾2,000個單位，項目以市價7折定價，售價介乎139萬至385萬元，首期最低6.95萬元便可上車，比起索價千萬元的居屋，可謂十分之抵！
