封面故事公屋政策 錯上加錯 派錢好過

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封面故事公屋政策 錯上加錯 派錢好過

在樓價不斷急升下，公屋不但是扶貧的主要政策，更是買民心的重要武器。為解決市民的住屋問題，減少民怨，特首梁振英在任內不斷增加公屋單位的比例，最近更不惜犧牲市區靚地，以興建公屋之用。

然而，香港土地供應匱乏，寸土尺金，公屋政策可謂暴殄珍貴資源，本身已「錯」，如今在市區靚地起公屋，更是錯上加錯。以地價加上建築成本計，一個公屋單位便值五百多萬元。

同時，因入住公屋的負擔實在太輕，故吸引不少年青人在畢業前已加入輪候公屋的行列。甚至於畢業後也不會積極發展事業，以保留公屋的入住資格。如此看來，公屋的出現，最終只會令到貧者愈貧，甚至創貧。與其重覆犯錯，不如將靚地留給私樓，把賣地的錢直接補貼公屋戶置業，更來得直接了當。

不論是現屆特首梁振英，抑或是積極備戰特首選舉的候選人，房屋政策都是其爭取民心的利器之一，特別是興建公屋上，梁振英就曾承諾，自一二至一三年度起的五年，興建七萬五千間公屋單位，以應對輪候個案不斷增加的問題。不過，據政府資料，二○一二至一六年的公屋實際建屋量，僅得五萬一千三百七十三個單位，只及目標的百分之六十八。

為趕及進度，房委會一方面下調建屋目標，一六至一七年度建造一萬九千個公屋單位及三千個資助出售單位，可最終上半年只建成四千九百個公屋單位，遠遠落後原訂目標。在房屋供應追不上需求下，截至去年九月底，公屋平均輪候時間已由目標的三年延長至四點五年。

梁振英眼見自己的承諾未能「找數」，便更瘋狂撥地起公屋。最新一份《施政報告》中，表示已物色約二十六幅土地撥作興建房屋用途，提供約六萬一千伙單位，當中屬於公營房屋的比例竟然高達百分之八十七，即約五萬三千伙，只有八千伙屬於私人房屋。換句話說，公私營房屋的比例，已提升至九比一，遠遠高於長策會制定的六比四，可見政府在土地供應用途上，愈發重公屋而輕私樓。

公私營比例九對一

然而，公屋政策本身已是錯，因為香港土地極度珍貴，用作興建公屋實在浪費，而缺地建私樓的後果，就是樓價冉冉上升，就算政府不停使出辣招，甚至加辣，最多只能延後升勢罷了。如今更以市區靚地興建公屋，就更大錯特錯。

從發展局的文件中可看到，今次改畫的土地，不乏市區罕有靚地，包括黃大仙、深水埗及觀塘。文件顯示，二十六幅可於二○一九/二○至二○二三/二四年五年間發展的新增土地，其中約十幅涉及綠化地帶及棕地，大多位於元朗和粉嶺等地區，另有十幅涉及政府、機構或社區用地。至於整片全屬甲類住宅用途，不用改畫可供直接建屋的土地只有四幅。

政府暫時預計，其中十五幅會用作興建公營房屋，當中便包括黃大仙牛池灣豐盛街、橫頭磡正德街黃大仙中心的兩幅政府、機構或社區用地，以及深水埗澤安道駕駛考試中心用地，其中淨計黃大仙兩幅地皮，便可提供約九百個公營房屋單位。此外，兩幅位於觀塘的用地，仍未決定撥歸何用，若然最終都是興建公營房屋的話，換言之，今次所有市區地皮亦難逃被浪費的命運。

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啟德四地值三百億

這還不特止，就連近期屢錄天價地皮成交的啟德發展用地，政府也不放過。啟德發展區原本只規畫了啟晴邨及德朗邨兩個大型公共屋邨，合共約一萬三千伙，但經過幾次放寬密度及改畫後，規畫署更大手筆建議將鄰近沙中線土瓜灣站、啟德體育城旁的四幅海景靚地，即第２Ｂ區三、四、五及六號地皮改作興建公營房屋，地盤面積合共約五十一萬六千方呎，涉及樓面面積多達三百三十五萬八千方呎，提供六千個單位。規畫署形容，這四幅屬大面積土地，且接近沙中線土瓜灣站，方便居民使用公共交通工具，故適合作公營房屋發展。

可是，啟德發展區很可能是本港最後一塊市區臨海大型地皮，每每推出新地皮都吸引不少中資企業追捧，投標價更是不斷創新高，如拉高該區地價的始作俑者海航集團，自去年十一月至今，已投得該區三幅地皮，平均每方呎樓面地價為一萬三千三百元，成為「大地主」，其中第１Ｌ區三號用地，每方呎樓面地價更高達一萬三千六百元，膺東九地王。



以目前該區每方呎地價逾萬元計算，政府打算撥作興建公營房屋的四幅地皮，地價就至少逾三百億元，以百億靚地作公營房屋之用，實在是暴殄珍貴土地資源。

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年損失二千三百億

以大量土地興建公屋，除了會浪費土地資源外，更會成為庫房一大負擔。原因是興建公屋成本從不是天而降，而是靠公帑運作，亦即是出自納稅人每年向庫房的貢獻。



房委會數字顯示，現時興建一個公屋單位的平均建築成本已增至八十七萬元，較二○一一至二○一二年度的三十五萬五千元，急升近一點五倍。去年，更有三個公屋地盤包括葵涌麗祖路、荔景山路及屯門第二十九區，其每個單位平均建築成本高達一百二十萬元的警戒線，須交由策畫小組委員會審批，當中部分單位成本介乎一百三十萬至一百五十萬元。



有關三個地盤均要面對斜坡或山坡等技術問題，故只能興建單幢公屋，如荔景山路的地盤，須先拆卸現有空置校舍，才能建成約五百個公屋單位。公屋聯會主席王坤指出，以往一般屋邨最少有四至五幢大廈，但近年房委會為求「跑數」，不惜於斜坡及插針地興建單幢公屋，長遠令房委會赤字急增，他直言：「於不合適的地方起樓，建築成本當然貴，日後維修同管理費都貴」。



除了真金白銀出資興建公屋的成本，若計及矜貴土地不起私樓起公屋而犧牲的機會成本，更加龐大。現時新盤呎價，就算位於新界區，最少都要一萬元；以一個實用面積四百方呎的單位計算，市值便是四百萬。根據剛發布的《施政報告》，在二○一七至二○一八年度起計的十年，共要興建二十八萬個公營房屋單位，這等於白白放棄了一萬一千二百億元，即平均每年犧牲了一千一百二十億元的機會成本。

還有，據房委會的文件，現時公屋住戶的平均月租約一千八百六十四元，分分鐘只相當於私人住宅的管理費。但觀乎一個四百方呎的私人住宅單位，月租動輒一萬元，即是政府每個月便向每個公屋戶補貼一萬元，未來二十八萬戶，再計及現存的七十三萬七千四百個公屋租戶，一年下來的租金補貼便高達八百八十四億八千八百萬元。機會成本加上租金補貼，每年庫房平白失去二千三百四十億八千八百萬元，負擔沉重。


這個數字還只是保守估計，若公屋興建在珍貴的土地上，政府要賠上的成本更高，如上述提及改為發展公營房屋的四幅啟德地皮，以脗德現時近萬元的地價計，再加上約三千元的建築成本，以每個公屋四百呎計，每個單位機會成本就高達五百二十萬元，六千個單位就是三百二十億元。

豈止扶貧　簡直創貧

興建公屋除浪費公帑外，同時更會「創貧」。事關以目前公私營房屋的比例為六比四計算，即一個私樓單位要背負一點五個公屋的成本，即是買一個私樓單位，合共負擔二點五個單位的成本。相反，如今公屋的租金不足二千元，又不用額外繳交差餉和管理費，相對私樓負擔極輕。住公屋如此「化算」，難怪申請公屋的年青人愈來愈多。

截至去年九月底，公屋申請數目已達二十八萬六千宗，值得注意的是，調查顯示，截至去年三月底的過去一年，在一萬一千六百個新登記中，以學生身分登記的，佔了多達百分之四十六；在整體非長者單身申請登記中，三十歲以下擁有大專或以上學歷的申請佔了四成一，較一二年的兩成七急增。

據房委會資料，一人申請公屋的最高入息限額是一萬零九百七十元，總資產淨值限額為二十四萬二千元。有市場調查指出，去年大學畢業生起薪平均是一萬三千七百五十元，換言之，若果是大學畢業生，很大程度上已不合申請資格，可是因住公屋的成本太低，故有不少擁有高學歷的年青人寧願人工低一點，都希望拿到公屋入場券。

若然是二人家庭，相關的條件更會促成更多「懶人」。資料顯示，二人申請公屋每月最高入息限額是一萬六千八百七十元，總資產淨值限額為三十二萬九千元，即平均每人每月最多只可賺取八千四百三十元的工資。而如今一個低學歷的清潔工人，人工動輒也有一萬元，要成功申請公屋的話，只好投入兼職甚至失業的懷抱，顯然地，公屋正在鼓勵人不上進。

另外，現時政府為加快公屋流轉，房委會修訂公屋「富戶政策」，若入息超過限額五倍，又或是資產超過限額一百倍，或擁有物業，便須遷離。既然做富戶要交還公屋，重回私人市場捱貴租，倒不如懶惰一點，以保留公屋的資格更為數。

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釋放土地　創造財富

相反，如果政府願意釋放這些土地，便可為庫房創富。事實上，過去政府亦有把位於優質地段的公屋拆卸後釋放出商業價值的成功例子。



如舊何文田邨的土地，政府將之一分為四。當中，位於常樂街與常盛街交界的地段，由嘉里建設（00683）成功發展為皓畋；位於佛光街與常富街交界的地段，就由會德豐（00020）發展為One Homantin。

另外，北角邨地皮就於二○一二年由新地（00016）以九千三百四十七元的每方呎樓面地價投得，新地當時估計，會投資一百五十億元，來發展酒店、住宅及商場組成的綜合發展項目，當中，住宅部分──海璇，有望在今年第二季推出，共提供逾七百伙，參考同區呎價，開售呎價有望高至三萬元。



至於正在招標，早前破天荒收到三十九份意向書的黃竹坑站物業發展項目第一期，其前身則為黃竹坑邨，消息人士透露，項目的補地價金額約四十六億八千萬元，每方呎樓面補地價約八千一百一十九元。如此看來，政府與其重覆犯錯，不如將市區靚地賣給私人發展商，興建私人住宅，然後直接向公屋戶補貼五百萬元買私樓，更加符合經濟效益。

andycym

謬論。

我是傻的别拉我

鄧aunti

fan府

房屋問題點會系派錢可解決到

fan府

謬論。
andycym 發表於 2017-02-04 09:43:18 原文

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您旺旺

睇5到本文出自何方，宜家任何公屋措施都只係杯水車薪，本文作者宜任堅離地特首智囊……