程騰歡：實事求是 重定房屋政策

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程騰歡：實事求是 重定房屋政策

【明報文章】現屆政府的最後一份施政報告在1月18日發表。無論是第一份施政報告或最後一份，現屆政府一直正確地把香港的房屋問題定為重中之重，其間制定《長遠房屋策略》，增加土地和房屋供應，還推出和加強多項需求管理措施，減少海外、投資和炒賣需求。政府的努力是有目共睹、無庸置疑的。

努力還努力，房屋政策是否有效應基於客觀標準。香港房屋的根本問題是樓價遠超可負擔水平，原因是私營房屋供不應求。當樓價「高不可擔」時，市民便轉向公營房屋，申請公屋、居屋，延長公屋輪候時間和減低居屋中籤機會。相反地，假如樓價回落至可負擔水平，公屋、居屋的需求便會相應減少，減輕建造公營房屋的壓力。因此，房屋政策有效與否取決於樓價是否可負擔。

政府應檢討政策為何無效

現屆政府在2012年7月1日開始。2012年6月的私人住宅售價指數是205.1（註1），而最近公布的指數是306.6（2016年11月），升幅約50%。之前樓價已是過高，現在樓價再升一半，現行房屋政策明顯無效。實事求是的政府應該檢討政策為什麼無效，而不是自吹自擂，硬說自己的政策已「有效」地令樓價升幅放緩。

當然，如果市民的入息升幅高於樓價，現行房屋政策還是有效的。2012年第2季的住戶每月入息中位數是20,600元（註2），而2016年第3季的數字為26,000元，升幅僅26%，只及樓價升幅約一半。單說「樓價升幅放緩」意義不大，樓價升幅應相對於入息升幅；只有在樓價升幅低於入息升幅時，可負擔水平才有改善。

更直接的數據是Demographia編製的樓價中位數相對入息中位數的倍數（簡稱「中位數倍數」）。根據2012年第3季數據，香港的中位數倍數是13.5（註3），而最新的數字為18.1（基於2016年第3季數據），升幅高於30%。根據Demographia的調查，香港已是連續7年錄得全球最高中位數的城市，去年的倍數（19）亦是紀錄最高的倍數。在現行房屋政策下，香港的樓價愈來愈不可負擔已是鐵一般事實，下一屆政府一定要正視此問題。

現政府好大喜功 吃力不討好

到底現行房屋政策出了什麼問題？現行房屋政策主要分為長遠房屋策略和多項需求管理措施。長遠房屋策略以供應主導，目標是為未來10年提供46萬個住宅單位，而公營房屋和私營房屋的比例定為6：4。樓價愈來愈不可負擔是因為私營房屋供不應求，最簡單直接的解決方法是主力增加私營房屋供應；現屆政府卻好大喜功，主力增建公營房屋，到頭來吃力不討好，受害的卻是「無殼蝸牛」。下一屆政府應引此為鑑，制訂到位的政策，才可改善樓價不可負擔的問題。

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多項管理需求措施包括2012年10月27日推出的買家印花稅（「買印」），同日加強額外印花稅（「額印」），還有2013年2月23日推出和2016年11月4日加強「較高印花稅」（「高印」）。「買印」、「額印」、「高印」分別減低海外、炒賣、投資需求，但它們卻同時令到海外、炒賣、投資業主「惜售」，減少供應（註4）。需求和供應同時減少，互相抵消，所以這些需求管理措施作用有限。下一屆政府在限制海外、炒賣和投資需求時，應考慮和避免以上「負」作用，制訂到位的措施。

無論是長遠房屋策略，或者是多項需求管理措施，現行房屋政策皆不到位。下一屆政府應該重定房屋政策，把政策目標定為令樓價回復至可負擔水平。樓價可負擔才可讓人置業，住得較寬敞，達至安居樂業，亦可減少公營房屋需求，一石二鳥。

註1：私人住宅售價指數由差餉物業估價署編製（1999年＝100）

註2：住戶每月入息中位數由政府統計處編製

註3：Demographia界定中位數倍數5.1或以上已代表樓價「極度不可負擔」

註4：〈樓市用錯藥 降溫需換藥〉一文有較詳細解釋（《明報》2016年12月21日）

作者是香港大學經濟金融學院副教授

◆給特首參選人的試卷——特首選舉政綱評析系列

◆問特首參選人：如何避免重蹈覆轍，重定有效的房屋政策，令樓價回復至可負擔水平，讓廣大市民安居置業，珍惜香港如自己的家？

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霸公屋是爭取民主自由的方法之一，詳情問長毛
政府不能隨意用地來起樓，因為太多屏風樓同用左郊地，詳情問環保團體
點解你地仲冇樓住？問你自己點解要選啲唔準起樓嘅反對派，專制要批南亞假難民黎港嘅犯民，假難民幾萬人，你有冇見過難民訓街？果啲極速上公屋黎爭你地啲位
日日睇毒果，毒果唔通會報呢啲新聞咩
日日靜係將所有責任推落政府到，然後扮受害者，但乜野都係犯民搞出黎

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社評：土地房屋政策 不應含糊其詞

【明報社評】各方參選特首情况大致底定，連日來參選人約見選舉委員，在這類互動場合，參選人除了不應該罔顧社會整體利益，為討好界別選委而胡亂作政策承諾之外，還須就整體利益事項表達明確立場，例如土地房屋政策主張，參選人須認真體待，提出具體政策取向，讓市民檢視他們有什麼辦法應對這個老大難問題。

有關土地房屋問題，其中土地供應尤其關鍵，因為只要有土地，以政府擁有超過9000億元財政儲備，有足夠財力興建公屋，應付需求。本港土地房屋供應短缺，5年來，梁振英政府以洪荒之力取得的成績，充其量只是補回曾蔭權政府施政失誤的結果；惟公屋輪候冊累積接近30萬個登記，是歷來最高，未來10年規劃興建的28萬個公營房屋單位，仍有4.5萬個的土地未有着落，事態說明長遠土地供應不僅未見紓緩，反而暴露短缺的實質一面。

梁振英土地政策正確

會否人去政息待觀察

若梁振英連任繼續領導政府，人們毋須擔心下任政府在土地房屋政策會放軟手腳，他放棄爭取連任之後，會否人去政息，頓成懸念。有熟悉土地政策的學者指出，由於土地涉及各方利益，政府一應舉措都會招來反對聲音，即使梁振英的幕僚之間也有爭議，令他本已不多的政治資產和能量，消耗殆盡，設若下任特首有見及此，為保民望而轉趨審慎，不太積極開拓和推出土地，則問題將持續累積而惡化。這位學者的觀察和擔心，市民當然不希望成為事實，不過，特首選戰開打迄今，熱門人選就土地政策含糊其詞，檢視他們的說法和往績，使人不無憂慮。

首先，參選人之中，林鄭月娥和曾俊華以往都涉及土地政策，其中林鄭月娥是2007至2012年曾蔭權政府的發展局長，這一屆政府的土地政策失政失誤，她作為主管有司，是否有責任，仍待釐清。曾俊華則是曾蔭權政府的財政司長和土地供應督導委員會主席，是土地政策最高負責人，近期，曾俊華被問及當時是否有預視土地不足的危機，他只回答以往政府都有造地，但是因為爭議多推動需時；另外，當時他反對取消勾地制度以增加供應，現在的解釋是「因時制宜，當時有當時嘅情况」云云。

曾俊華這些說法含糊其詞，有「語言偽術」之嫌，不足以說明他當時已經盡了作為財政司長的責任。特別是曾俊華今次參選特首，坊間認為得到既得利益集團支持，因此有關他這方面的說法，備受關注，不過，迄今他的表述，仍然未能予人有足夠信心和信任。梁振英說就土地房屋政策「無人說現屆政府有官商勾結情事」的豪言壯語，將是檢驗下任特首和政府的標尺。

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葉劉土房政策完整

惟選情低迷被忽略

林鄭月娥和曾俊華未有完整政綱，有關土地房屋政策，迄今只有一些說法，例如林鄭月娥在願景說「對於平衡發展、優化城市，未來數年的土地樽頸是一大挑戰，過去5年在特首帶領下，不斷追趕，但恐怕仍舉步維艱」，這些泛泛之談，與梁振英有想法、有規劃、有做法的政策取向，相去甚遠。曾俊華表示肯定梁振英「在房屋問題的斷症」和「相關政策的大方向是對的」，說將來「我會繼續造地、繼續起樓」，籠統含糊，具體做法付諸闕如；至於開拓土地，曾俊華的「青山綠水」和「承載記憶舊建築」論調，仍然是在發展與保育的矛盾之間兜轉，這種討好環保團體的說法，可以在開拓土地得到「回報」？證諸這些年相關事態之政治化，曾俊華須拿出具體政策措施，說明他有可能做得到。

在參選人之中，葉劉淑儀的土地房屋政策最完整，例如她主張成立土地發展局，長期探討土地開拓，包括農地和棕地發展使用等；另外，主張成立土地規劃房屋局，整合土地房屋工作；研究賣地機制，增加透明度；推出優惠保險計劃，協助年輕人首次置業，居屋售價與家庭收入中位數掛鈎，而非以市價折扣等，都是方向性的具體主張，只是因為她的選情不獲看好，未能引發討論，有點替她不值。至於另一名參選人胡國興的土地房屋政策過於簡單，討論空間有限。

土地房屋肯定是下屆政府重點工作之一，參選人必須提出具體主張建議，讓市民審視他們會否向界別利益傾斜，犧牲社會整體利益，選委也應該以此作為投票取向的重要參考。有關土地政策，參選人首要提出有什麼辦法開拓土地，增加供應，因為沒有可用土地，一切都是空談；另外，輪候公屋年期愈來愈長，公營房屋是否應該佔用更多土地資源，都是值得討論的重要議題。總之，特首選舉有關土地房屋政策的討論，與事態的重要性存在落差，應予補正。這是參選人的責任。

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陳劍青：房屋問題源於政府批地霸權

【明報文章】要評價現屆政府這5年的房屋政策，固然有人會在私樓豪宅供應遠超預期、公營房屋目標卻沒達標的現實下，仍然讚揚房屋施政「務實有為」；但若只批評是「走了數」或「未達標」，又好像未能說清現時房屋政策的問題癥結。因房屋供應數量上不足只是表象，土地資源錯配才是真象，錯配的因由最終其實牽涉到政府的批地決策問題。而在最後一份施政報告這個批地失誤的問題愈見明顯。

「捨公取私」的房屋土地分配

若我們在政府最新列出25幅新增房屋土地裏進行分析（註），可看到在20幅已決定用途的土地中，有87%都屬公營房屋單位。我們要知道，要改劃這些稱為「綠化帶」（green belt）或「政府、機構或社區」（G/IC）的用地，很多時候都相當具爭議，不僅是這些「生地」仍未得到城規許可做住宅用途，同時亦會因影響生態環境及社區生活質素而遭遇民意反對。

可是，如果再看未來3個短中期內進行較少公眾爭議的發展區計劃，包括佔地40公頃的安達臣石礦場（比例為兩成公營、八成私營；若以土地面積計算比例更去到1：9）；佔地3.29公頃的前茶果嶺高嶺土礦場（公私房屋單位比例為1：7）；還有一個較少在公眾發酵的前南丫石礦場（公私房屋單位比例為4：6；同樣，以土地面積計算的話公營房屋的比例將會更低），都可見是以私營房屋供應作主導。

以上所見，我們看到近年房屋撥地出現一種的新政策取向，傾向將無太大爭議用地較多撥作私營房屋，卻將未來公營房屋供應較多放在具爭議的／未改劃的用地上。其實按此撥地的分配方式，我們已經可以預期未來公營房屋供應將會比私樓供應承受更大阻力。當社會要追究誰在阻礙公營房屋供應時，更要追問的是，究竟是誰在背後決定這些土地分配的方式？為何公營房屋發展都傾向放在較難改變用途的土地上？

問題的核心肯定不是「供應不足」般簡單，亦已超越了純粹「分配失衡」的問題，而是現在的政府傾向將具爭議的用地推作公營房屋，卻將較多比較容易發展的房屋土地賣地招標給發展商作房屋商品。其實一日這些綠化帶未有被改劃，或未有仔細估算當中的生態及對社區生活質素的意義，一日這些公營房屋土地供應都是「假」的。如此批地的策略取捨，稱之為「捨公取私」實不為過。

誰主批地？

這種「捨公取私」反映了一個房屋土地政策一直乏人問津的核心課題，就是一塊房屋土地屬公屬私，究竟是由誰決定？市民幾乎無從得知背後由誰決策、當中的規劃如何論證，更無法監察政府的「批地霸權」。

如果現時政府這樣關心劏房戶生活處境、公屋輪候冊人數愈來愈多，為何在撥地上不斷製造公營房屋發展與市區生活環境／自然環境的對立？為何政府不優先保障公營房屋供應目標，而是奉行「捨公取私」的批地策略？只有將房屋批地的「行政霸權」，改為一套由公眾認受的土地分配方式，「政府關注房屋問題」才不會成為廉價的說辭，否則土地爭議予人假公濟私的形象，只會永遠在房屋問題上揮之不去。

註：立法會發展事務委員會，〈土地供應概况〉（CB(1)461/16-17(01)號文件），2017年1月24日

作者是本土研究社成員

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就算公屋户主有多名子女，如她過世後，條例規定是祇有其中一名子女，才能夠享有繼承權，從頭到尾都是租住一個公屋單位，沒有變多，其餘子女若有住屋需要，好似結婚咁，自自然然會搬出，又點會一齊住，如果申請公屋，抽居屋，必須要從租约上除名方可，同街外人申請分別不大，原本所住的公屋單位因此故.人數減小，變成寛敞户，房處是會要求户主搬往較細單位居住的，反而會多咗較大單位提供申請全是港英年代立法，數拾年來，持之以恆，不存在甚麼公平不公平，公屋户主過世後，其配偶或直系子女（祇可以選擇其中一個兒子或女兒）承繼作為户主，這政策是穩定基層市民住屋需要的，亦是當年社會大眾人所共識，全無異議；你知不知道當年由申請公屋到上樓，起碼5-6年，因户主過世便要解除租約，其餘住戶需要搬出，呢班住户政府點樣安置，她們又申請公屋的話,到時真係50年都上唔到樓，盞攪！民粹主義聽落動聽，到最後祗會毒死自己！仲要係唔揀地區，想快點，屯門，元朗，天水圍等新市鎮擴展地區公共屋邨就最啱呢班開荒牛啦！

我是傻的别拉我

想快點，屯門，元朗，天水圍等新市鎮擴展地區公共屋邨就最啱呢班開荒牛啦！



呢句说话，，有些趴街喎

SLLAM

一日允許有錢人佔有無限個住宅物業，一日都不可能解決房屋問題

小肥強

"重中之重"係人都識講