|
心情動態：
來自非公營房屋 |
橫洲爭議．鳳池村 hk01
滅村不聞不問 村長父涉套丁 建構三千萬丁屋王國
 鳳池村前村長涉套丁流程（01美術製圖）地皮分拆售男丁 合作建成屋苑即出售 環翠山屋苑一共六座，位於鳳池村西面，距離西鐵朗屏站僅約8分鐘步程。建屋地皮主要分為兩塊，其中一塊由樹興祥有限公司持有，樹興祥於1993年6月21日將持有地皮分為四份，同時售予四位陳姓人，每塊作價50,000元，而其中三位又於三年後同時轉售予另外三位陳姓人，每塊作價同樣是50,000元。 四名持有地皮的陳姓人向地政總署申請興建丁屋時，均由時任村長陳錦福擔任見證人。丁屋於2009年落成，四人隨即補地價出售丁屋。更奇怪的是，簽署買賣合約時四人均沒有現身，而是由陳錦福代理簽署；同樣情況亦出現在大廈公契上，公契理應由第一名業主簽署，但四人再次缺席，由陳錦福或樹興祥簽署。 另外一塊地皮由楊屋村前村長楊滿桂擁有，地皮亦拆為兩塊，分別售予姓鄭者和姓楊者，陳錦福再次見證兩人申建丁屋，並代簽買賣合約、大廈公契。  「環翠山」位於鳳池村內，屋苑共六幢丁屋。 時任村長陳錦福擔任丁屋建屋牌照見證人，亦代理簽署買賣合約和大廈公契。
|
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
出售地皮者半價回購丁屋 分別擁有丁權的六名原居民，合作建成「環翠山」屋苑，但除了申建丁屋時現身，此後再也不見蹤影，建成卻即時轉售，可見並非自住。而陳錦福卻多次插手，疑似操控整個過程，為套丁穿針引線。 更可疑的是，多年前售出地皮的樹興祥以320萬元回購其中一幢丁屋。翻查買賣紀錄，不久後該幢丁屋地下連一樓以210萬售出，二樓連天台則以368萬售出，顯示全幢丁屋市值達578萬，樹興祥付出金錢僅接近半價。而且以當年的印花稅率計算，此交易僅需付出4.7萬元稅款，而非正常價值下較高稅率的約17萬元。種種證據均顯示「環翠山」興建和轉售過程極不尋常。這四幅丁地，當時的售價僅20萬元，建成丁屋火速轉售後，市價已逾2000萬元，連同其餘兩間，「環翠山」當時總值逾3000萬元。  記者追問是否套丁時，陳錦福情緒激動，衝着記者下車。記者追訪 陳錦福發難挑釁 記者到兩人報稱住址拍門，一名老婦應門，得悉記者身份後聲稱陳錦福不在家，言語間記者確認老婦為陳錦福太太，並確認現任鳳池村村長陳文輝為其子，陳錦福與陳文輝是父子關係。記者在不遠處守候一段時間，自稱陳文輝兄長的男子駕車前往住址，接載陳錦福夫婦出門。記者上前追問陳錦福有否參與套丁，而橫洲公屋發展範圍中為何「環翠山」獲豁免時，陳錦福表現激動，一度下車上前發難挑釁記者，其太太下車調停，並稱「我們沒有做這些事」，然後上車揚長而去。 「套丁」關鍵人物陳錦福除了於2003年至2015年間擔任鳳池村村長外，曾擔任多項重要職位，包括鄉議局特別議員、元朗商會副主席、新界總商會會長、博愛醫院總理、新界扶輪社社長，陳錦福又為部份上述機構開辦的學校任職校董，可說是新界有頭有臉的鄉紳。陳錦福兒子、現任村長陳文輝於2015年接任，兩人同為陳錦福置業有限公司的董事。 套丁速解 根據政府丁屋政策，原居民興建丁屋須擁有實質權益的土地，不可與發展商有任何協議。很多原居民沒有土地，於是與發展商合作，一個出地、一個出丁權，合作建丁屋出售賺錢，過程中男丁不用付出金錢，相反還可以得到數十萬元作為報酬。整個過程即是「套丁」，涉及「虛假文件」或虛假聲明，須負上刑責。 早前11名沙田原居民被揭收取發展商共230萬報酬賣丁權，去年裁定串謀詐騙罪成，亦是首宗套丁罪成的案件。此後接連有權貴被揭發套丁，包括前鄉議局主席劉皇發及其家族成員、行政會議成員張學明、前大埔區議會副主席溫學濂長子、廣東省政協溫幸平等。 |
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
 時任村長陳錦福（中）為現任村長陳文輝（左二）的父親。「環翠山」屋苑位於鳳池村內，距離西鐵朗屏站僅約8分鐘步程。 |
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
盲搶港地 離場賣地門檻高 賣家提美股換地權 惟股價已跌七成
 第一亞洲向星馬買家提出兩種離場方法。（香港01製圖）一名來自新加坡的買家李小姐（化名）在2011年以20.8萬港元購入農地地權，過去5年一直獲得派息，但買賣協議並無訂明5年後如何派息，2013年她欲出售地權套現，卻遭第一亞洲拒絕。  有星馬買家擔心，地皮遲遲未發展，卻提出售地權，第一亞洲則向買家建議「以股換地」，以第一亞洲在美國的場外交易公司股票，換回地權。（網上圖片）。第一亞洲向她發信，列明除非有人收購整幅農地，或有超過51%地權持有人同意，否則不能出售地權，更強調第一亞洲無意向她回購地權；若投資者堅持出售地權，須主動找新買家，投資者須支付新交易價5%的手續費、5,000元轉售費；新買家則要承擔8,000元律師費，反映要出售地皮並不容易，而且涉及一大筆額外支出。 第一亞洲亦向李小姐提供另一種「股權換地權」的選擇，即第一亞洲控股用其雙倍面值的美國OTC股票「回購」投資者的農地地權。第一亞洲會以每股2美元（約15.6港元）參考價「以股換地」，例如若原本農地地權交易價為20萬港元，公司則會用價值40萬港元的股票回購，即25,641股，但投資者須支付原投資值10%、即2萬港元手續費。李小姐最終認為股票風險比地權更高，並無接受換股安排。  第一亞洲控股在美國場外交易（OTC）上市5年，股價大起大落，鮮有成交。根據第一亞洲在美國場外交易所的年報資料，截至去年9月30日，公司有現金51.3萬美元（約400萬港元），但短期債務近448萬美元（約3,490萬港元）。其股價更大起大落，近年最高4美元，最低0.2美元，最新報價為0.6美元，即比「收購」農地的參考價大跌70%。不過就算投資者想蝕賣股票套現亦非易事，該股票鮮有交投，2011年掛牌至今，有90%日子成交量為零，今年8月中至今均為零成交。據最新年報顯示，申焯栢和陸麗貞是大股東。 |
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
學者：在OTC掛牌便稱「上市」屬誤導 中大經濟學系副教授、全球經濟及金融研究所常務所長莊太量說，不符合主板和創業板上市資格的公司才會到場外交易掛牌，公司不受美國證監會監管，亦未必需要公開詳細資料，「若在OTC掛牌就叫自己做『上市公司』，絕對是虛假和誤導宣傳。」 部分OTC掛牌的股票成交疏落，股價亦大起大跌，莊太量形容OTC就似賭場，「由於股票不流通，不知道幾時才能套現，要找到下一個買家『接火棒』，否則離不到場。」  第一亞洲在美國場外交易所掛片，但股價大上大落，並鮮有交投。圖為該公司發行的股票。（讀者提供）
|
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
【盲搶港地】逾千星馬中產墮港集體投資陷阱 廿萬買「1元廢地」
 李先生表示在2011年以數十萬元出售其中一幅錦田農地，對於在土地註冊文件中交易價顯示為1元，他表示不清楚，坦言實際作價為數十萬元。（香港01記者攝）申氏兄弟的第一亞洲控股有限公司（First Asia Holdings (HK) Limited），通過榮山發展持有的其中4塊農地，均在土地註冊處文件中申報交易價格為1元。其中一幅「1元地」位於錦田，原賣家李先生坦言實際作價為數十萬元，「如果係1蚊，你都唔會賣啦！」 李先生說該農地原為祖地，80年代起一直荒廢，他早年移民英國，2011年回港後出售農地套現用作退休。他指當時通過中介出售，並不認識申氏兄弟和相關公司，亦忘記為何在土地註冊處文件上寫作價1元，「當時收了錢後就無再理，稅由買家負責。」 另一幅位於七星崗的「1元地」原賣家亦姓李，他亦解釋不到交易作價1元的理由。他說該地自70年代以5,000元購入後一直荒廢，曾計劃出租做貨倉，但被原居民反對，更被強行開墾成道路，直至2010年通過中介以100萬元出售。他指自己並不認識申氏兄弟，亦不知農地被分拆轉售至星馬買家。 會計界立法會議員梁繼昌指，稅務局亦會按市價向土地徵稅，2013年2月前，200萬元或以下的交易，印花稅均為100元，相信避稅並非「1元交易」目的，「填寫遠低於市價的交易金額來是隱藏交易價，但並非普遍，相信背後有其商業目的。」  錦田的3幅相連農地和七星崗1幅農地，第一亞洲申報購買價為1元。（香港01記者攝、香港01製圖） 七星崗農地未申改用途已被非法開墾成道路。（香港01記者攝） 粉嶺農地面積約12,000呎。（香港01記者攝） 流浮山農地附近有貨倉。（香港01記者攝） 十八鄉農地位處偏僻。（Google地圖） 東涌農地在馬路邊，僅1,000呎，第一亞洲宣稱會建一棟丁屋。（Google街景）
|
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
【盲搶港地】「荷里活」宣傳片談上市偉略 港青股東曾捲綁架案
 第一亞洲從事多項業務。（香港01製圖） 第一亞洲宣傳片剪輯荷里活電影《華爾街金融大鱷》的片段，主角沙拉保夫變成合作伙伴。（宣傳片截圖）第一亞洲網站上載一段10分鐘宣傳片，分享鴻圖偉略，以多元化產業，以期贏得中港，星馬和澳洲大眾市場，揚言一旦上市後再逐一把不同業務分拆，足可比擬「李嘉誠從長實分拆屈臣氏和香港電燈公司的戰略」；惟實際上屈臣氏從未上市，港燈所屬的電能實業在2015年，亦一度計劃與母公司長江基建合併，撤銷上市，惟最後不獲通過。宣傳片亦豪言當餐飲生意上市後，更可比擬康師傅的千億市值。 不過記者發現，一幕幕宣傳片，穿插了電影《寒戰》、《華爾街金融大鱷》甚至NBA比賽的記分板過場片段，例如宣傳片聲稱第一亞洲名下公司，與部分世界最大的保險公司合作，當中的開會片段，《華爾街金融大鱷》男主角沙拉保夫竟身處其中。 本帖最後由 folee2008 於 2016-10-12 15:06:16 編輯 |
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
 申焯栢、申偉基兄弟和陸麗貞是第一亞洲控股背後股東，圖為該公司及相關業務的高層人員。（宣傳片截圖）巴拿馬文件揭申氏幕後操控 第一亞洲在香港註冊，原名為第一亞洲土地投資有限公司，股東為英屬處女島（BVI）註冊的Innovent International Ltd，第一亞洲亦以同名加拿大註冊公司，在美國場外交易場（OTC）掛牌。連串資產通過BVI和太平洋島國馬紹爾群島註冊的離岸公司層層操控，外人本來難以得悉幕後股東身分，惟早前《明報》根據巴拿馬文件資料，發現其背後股東為80後的申焯栢、申偉基兩兄弟，另一女子陸麗貞（Kimmy）則擔任多家關聯的本港註冊公司董事，賣地協議均由陸麗貞簽名。 申氏兄弟自2009年起活躍投資，經常炒賣物業及土地，每次轉手賺逾百萬元，又共同擁有多個尖沙咀商廈物業，保守估計總市值近2,600萬元。  第一亞洲中心賣家蔡女士，捲入與申焯栢的買賣糾紛，她曾召開記者會，聲稱多次遭申焯栢滋擾。（資料圖片）購荃灣商廈引綁架案 集團在荃灣持有一幢19層高的商貿大廈第一亞洲中心，年前卻與一宗企圖綁架扯上關係。賣家蔡姓女子於2011年入禀高院，控告申焯栢無兌現交易中的口頭承諾，最終蔡女敗訴。惟蔡女士控申焯栢和同黨綁架她回內地，其後警方拘捕申焯栢，但最終因律政司認為實質綁架行為只會在內地發生，香港法院無司法管轄權，撤銷對卓的同黨的控罪。  申偉基曾加入經民聯，其後退黨轉區參加區議會選舉。（申偉基facebook圖）胞弟區選落敗後絕跡政壇 33歲的胞弟申偉基是律師，曾加入經民聯擔任沙田火炭的地區幹事，但2015年區議會選舉前他退黨轉區到西貢運亨，硬撼競逐連任的新民主同盟范國威，落敗後絕跡政壇。據知情人士透露，申氏兄弟分工清晰，申焯栢主要負責持有物業、構思生意的細節和脈絡，而申偉基則負責釐清法律細節。 甜品工房捲內地騙局 第一亞洲名下的「甜品工房」6月亦捲入內地商業糾紛。多名中港投資者向其內地總代理「零夏壹度」繳付百萬元人民幣特許經營費後，分店半年內因欠租、未領牌照和管理不善結業。甜品工房之後發聲明指，已終止零夏壹度的代理權兼入稟追賠償。 前股東台灣傳銷被判監 與申氏兄弟創立第一亞洲、前股東兼董事張瑛慧，去年也在台灣被控非法傳銷罪成判囚。她與胞兄在2010年以出售保健產品為名非法層壓傳銷，7,000人中招，涉款達12.2億元新台幣（約3億港元）。二人去年在台中被判監1年半至3年。 |
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
逾千星馬中產墮港集體投資陷阱 廿萬買「1元廢地」《香港01》早前報道一對港人80後兄弟申焯栢及申偉基，不尋常地以各1元超低價買入4塊土地，再轉售予數以百計香港、新加坡及馬來西亞買家，獲利近億元。記者遠赴馬來西亞古晉，與馬來西亞《東方日報》記者聯手深入偵查，發現交易背後不只4幅「1元地」，實際上申氏兄弟透過離岸公司推售的土地最少達8幅，更涉跨國投資陷阱，買家過千人，佈局曲折離奇。記者發現，所謂1元買地既屬虛假價錢，多份銷售文件及估價報告，亦涉誇大土地發展潛力，甚至稱土地將建多座丁屋豪宅，惟聲稱均為誤導，更涉及未獲批准的集體投資計劃。有星馬買家稱以為香港逢地必升，便斥資數十萬港元投資；部分買家認為計劃有問題，已向證監會舉報。
 錦田的3幅相連農地和七星崗1幅農地，第一亞洲申報購買價分別為1元。（香港01記者攝、香港01製圖）「現在每個人都可以擁有一片香港！」2010年，馬來西亞的馬先生（化名）經前同事介紹，向申氏兄弟持有的「第一亞洲控股有限公司」（First Asia Holdings (HK) Limited，下稱第一亞洲），參與新界錦田一塊1.3萬平方呎農地的「發展計劃」。當時馬與逾500名星馬投資者都收到第一亞洲的宣傳資料，稱香港農地極具升值潛力，馬先生遂決定以5.2萬港元，買入農地僅0.13%業權，換算後約等同一張麻將枱大小的農地，呎價約3,000元，並於馬來西亞簽約，當時第一亞洲強調會再於香港土地註冊處註冊，以確認買家擁有農地業權，因此買家都甚為安心。賣地契約及管理協議，均由第一亞洲股東陸麗貞簽署。 惟至2013年，有買家見土地遲遲未有升值「動靜」，希望該集團回購土地以離場卻遭拒，有人始懷疑投資計劃，揭發計劃疑點重重，更有機會涉及未經批准的集體投資計劃（詳見另稿），遂組織起來表達不滿，投資港地的美夢亦漸現裂痕。  第一亞洲2009年曾透過大馬分公司，向當地買家吹噓香港農地的升值潛力，涉誤導大批投資者入市。 星馬買家須簽訂管理協議，授權榮山發展全權管理和出售農地地權。管理協議阻離場 翻查文件，星馬買家買地時均須簽署一份管理協議，協議雖保障買家於首5年每年可獲2至3%的回報，但同時訂明買家須指定第一亞洲子公司「榮山發展有限公司」（Honor Hill Development Ltd，下稱榮山）全權負責所有土地買賣、管理事宜，既可代表買家行使絕對自行決定權（Absolute Discretion），買家未得榮山同意，更不可賣地離場，條款辛辣之餘，計劃的宣傳品以至所謂「發展項目」的估值等資料，亦涉多處誤導。  測量報告指農地可建丁屋，更「參考」附近豪宅樓價估價。誤導1：聲稱大量建丁屋 呎價與康樂園錦綉花園相提 2016年，第一亞洲向投資者發出多份聲稱於2014年完成的土地估值報告，藉以強調土地可升值最少3倍。其中一份提及馬先生買入地權的錦田1.3萬平方呎農地可發展13棟豪華丁屋，建築面積可達31,200平方呎。報告更以元朗老牌屋苑錦綉花園的成交呎價跟丁屋作比較，聲稱以每呎1萬元計算，農地即升值至3.1億元。另外兩幅地皮的估價報告，更引用大埔康樂園及東涌水藍天等豪宅屋苑成交呎價，作估價參考。 |
||
|
2004-10
|
|||
|
心情動態：
來自非公營房屋 |
然而，現時錦田全新丁屋呎價只售約4000元，與錦綉花園等老牌屋苑有差距；一眾星馬買家並非香港新界原居民，根本無丁權申建丁屋；若發展商向原居民購買丁權興建丁屋，則屬違法套丁行為。再者，發展香港農地須先經城規會批准改劃用途，而翻查城規會紀錄，亦未發現涉事地段有任何農地改劃或丁屋發展申請，該地至今仍舊一片荒蕪。
誤導2：估值報告不符準則 記者仔細翻閱第一亞洲提供的估值報告，只見列出負責報告的香港測量師名為Wong Man Hong （黃文康），卻未有其代表測量師行的名稱，甚至連黃文康的簽署亦欠奉。惟根據《香港測量師學會物業估值準則》，此類估值報告不但要清楚展示估值的測量師身分，更須列出委託人身分、估值目的、估值日期、報告的使用限制等最少20項的資料。 對於有估值報告並無負責測量師的簽名，香港測量師學會會長劉振江直言感奇怪：「正式的估值報告有個格式要跟，例如會列明由哪位測量師做，會有測量師的簽名，亦會寫明是哪間公司負責，除非是剪輯過的版本。」他補充指，正式的估值報告亦會附有一份函件，列明估值報告的用途、估值的標準、列作參考的事項等。不過，第一亞洲的估值報告並無附上此函件。 記者向黃文康所屬的黃文康測量師有限公司查詢，職員卻表示黃文康「無喺度」、「離開咗」，更說「謝瑞麟（珠寶行）都唔係謝瑞麟㗎啦！」然而，根據測量師學會公司名單，該公司的聯絡人仍是黃文康。記者根據報告上聲稱為黃文康的電話號碼，以短訊向黃查詢，黃反問記者所屬機構後，便再無回覆。  從第一亞洲的宣傳片可見農地集資陷阱的幕後關鍵人物，包括公司股東申焯柏、申偉基兄弟及陸麗貞。（網上截圖）誤導3：「香港土地永不空置」 除了估值報告可疑，第一亞洲一個宣傳新界土地的網頁，更誇口「香港土地永不空置」（Lands in Hong Kong is never left unused），以宣傳農地升值潛力，然而，涉及地段至今已空置6年。 而其他宣傳資料則保證買家可獲25%增值回報，力銷5至7年後農地或因鄰近發展計劃而升值4倍，惟多名星馬買家均向記者表示，不知農地位置偏遠，徒步到錦上路港鐵站需時40分鐘，被私人收購的機會不高；而今年10月最新數字顯示，即使屬收地價最高的甲區農地，政府的賠償金額亦僅為每呎1,034.4元，只佔他們的買入價約2成多至4成，升值4倍之說恐遙遙無期。  第一亞洲定期向星馬買家發放香港農地發展的消息，以證農地發展潛力大，今年6月的市通訊更附上特首梁振英到地盤視察的圖片，惟事實上與第一亞洲的投資計劃無關。
|
||
|
2004-10
|
|||
