房屋問題 錢能解決

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房屋問題 錢能解決

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近月樓市雖然始見轉向之勢，但基層房屋問題仍然嚴峻。統計處3月發表的專題報告顯示，劏房的數目與居住人數近年一直上升，租金依然高昂，而公屋輪候冊個案和輪候時間續創新高，問題未見紓解。

除了跟從嚴重計算錯誤的10年建屋目標，梁振英政府房策未見寸進。另一邊廂，財政預算盈餘連同房屋儲備金撥備高達750億元，曾俊華的演辭結語雖能引起港人共鳴，換來一點掌聲，但其財技仍是重富輕貧，不但未能紓解民困，還未有善用盈餘紓緩住屋問題，可說坐以待斃。

減少變賣土地 善用空置單位

處理劏房與基層住屋問題，大幅興建公營房屋是最主要的方向。政府一直問地從何來，表示已多管齊下覓地建屋，也把傳媒和公眾焦點轉到「土地不足」。然而，有一個奇怪現象是，政府一方面說無地，另一方面卻見每月賣地；政府一方面說以賣地作為收入，另一方面卻把以百億計盈餘「派糖」。就是說，政府實際是有財政空間可以減少賣地而不至於出現結構性財赤。

根據地政總署賣地記錄，2011/12至2015/16年度，賣地面積共155.5公頃，以住宅用地為主，總地價2769億元【表1】。非常粗略計算，若過去5年每年減少三分一賣地，每年收入約減少185億元（財政預算與地政署的計算有些不同），則每年可有多近10公頃土地興建逾萬個公屋或居屋單位，紓緩公屋輪候問題；另一方面，近期土地亦出現流標情況，例如年初流標的元朗凹頭約2.8公頃的住宅用地，政府亦應把未來流標的土地用作興建公營房屋。

減少賣地對財政影響有多大？從過去幾年每年度的《財政預算案》數據分析，地價收入約佔總收入約15%【表1】，若然減少三分一賣地，影響相對輕微，實際上減少賣地少收的金額，比每年一次性紓緩措施（派糖）的金額更少。此舉或會令私樓單位供應相對減少，實際上，在同等地皮面積中，公營房屋能容納更多住戶，土地使用更有效率，亦能協助更多人入住適切居所，如要處理置業需求則增建居屋處理。

此外，中型與大型私人住宅單位空置情況仍見偏高，空置率分別為︰70至99平方米單位︰5.5%；100至159.9平方米單位︰7.3%；160平方米或以上單位︰9.4%。在未見有急切需要的情況下，政府更可實施空置稅加強市面私樓單位供應；而且私樓價格並非單由供應影響，實質利率或是更主要因素。

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購入市建地盤 增建公營房屋

另一方面，政府經常指欠缺市區土地，難以在市區興建公營房屋。不過，其中一個持份者卻在市區土地運用方面有重要角色——市區重建局。
市建局過去10多年在市區收回土地，當中涉及不少唐樓，亦是不少基層市民的住所，市建局回收土地後，轉頭就把土地賣予地產商興建私樓，當中不少更是一般市民難以入住的豪宅，令房屋問題惡化。

以觀塘市中心重建項目為例，重建佔地涉及5.3公頃，當時估計總發展成本約300億元。然而，至今項目只計劃發展約2168個住宅單位，不單商業樓面面積大於住宅面積，而且更沒有公屋單位，若政府能負起部分發展成本，調整規劃，就能增加數千個市區公屋單位。

又例如最近提出的土瓜灣重建項目，地盤面積約0.8公頃，市建局估計發展成本約116億元，項目初步建議提供住宅1150戶，若梁振英政府急市民所急，理應分擔發展成本，或購回部分土地，作發展公營房屋之用【表2】。早前公開發售的煥然壹居算是一個資助房屋項目的嘗試，不過項目與市價掛鈎，折扣率亦低，未能照顧中低下階層的需要。若政府能配合市建局重建發展，在市區興建公屋或低售價的居屋，相信能紓緩基層住屋問題。

或說，市建局的設定是自負盈虧，要付上回購物業的成本，則要高價賣出土地。不過，這也是錢能夠處理的問題，一方面，市建局至2015年3月，仍有近250億元資產。此外，政府現時已有750億元房屋儲備金，實可用作發展建屋；而且每年政府的經常開支中，「房屋」項目只佔約0.1%，實在有必要增加房屋開支以紓緩民困。

樓市辣招恒常化 減少派糖大白象

用錢可以解決的房屋問題，錢從何來？簡言之，增加收入、減少開支。根據2015年政府於立法會的回覆，2014/15年度，就不動產收取的印花稅收入為488億元，比2013-14年度的187億元大增近300億元，其中樓市辣招之一「雙倍印花稅」佔224億元。稅務局資料顯示，2014年12月至2015年5月的6個月期間，三種樓市辣招收入共139億元，已比發展土瓜灣重建項目的發展成本為多。

近日樓市轉向，地產商和經紀公司紛紛向政府施壓「撤辣」。然而，樓市辣招不但能控制部分炒賣「需求」、減少物業囤積，也能為庫房增加可觀收入，樓價回到合理水平前，政府絕不應「撤辣」，更要考慮把辣招恒常化，可為政府帶來穩定收入，甚至把「買家印花稅」加辣，限制境外資金炒賣物業，同時保障本地用家。此外，政府也可提高利得稅、設立空置稅和累進房產稅，都可長遠穩定增加庫房收入，加強資源再分配。

另一方法是減少開支，醫療、教育和福利的需求仍大，這方面的民生經常性開支應有增無減；反之，近年為人詬病的大白象工程實應減建，項目如高鐵（近850億元）、人工島（近1500億元）、機場「三跑」（近1400億元）、港珠澳大橋（近1100億元），實在「以一當十」，一個項目的開支，動輒比一年賣地收入更高，也可以是10個重建項目的發展成本，更可是逾萬公屋的建築成本；莫說叫停一個項目，只要控制項目超支情況，如高鐵的196億元，足以省回大量公帑用以處理土地房屋問題。

自2007/08年度，財政司每年都有「派糖」的寬免或利民措施，至今個年度，10年來已派近3000億元，其中讓業主受惠的差餉寬免措施，10年來派近900億元，最大問題是沒有限制只有自住物業業主受惠，反之，愈多物業者愈受惠，全港有兩個或以上物業的業主涉及四五十萬人，而全港最大業主擁有超過16000個物業，這部分的「派糖」絕非必要，實有空間節省。上述的計算，還未計及8000多億財政儲備及20000多億外滙儲備。

至今，劏房數目（88800間）、居民（199900人）、租金（中位數4200元）有增無減，公屋輪候個案近30萬人，平均輪候時間已到達3.7年，全部數據都是有官方統計以來的歷史新高，基層住屋問題惡化，每天多少家庭在面對環境擠迫、加租、迫遷、濫收費用問題，期待盡快上樓安居。

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常言道，對於有錢人而言，錢能解決的問題，則不是問題；對於財政盈餘豐厚的香港政府，錢能處理的房屋問題，非不能也，實不為也【表3】。財金高官妥善理財，善用盈餘，讓市民安居，好嗎？

陳紹銘
影子長策會成員、社工復興運動成員、香港政策透視執委

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「發展商怎可動輒蝕本售樓」

資料圖片：鄭家純

「發展商怎可動輒蝕本售樓」 鄭家純

新世界發展主席鄭家純認為樓價大跌的機會不高，因為市場有一定需求，而且過去幾年建築成本上升，發展商成本高企，他反問記者發展商怎可蝕本賣樓。歪理講一百次、一千次，原來真的可變成真理。地產商擁有永遠賺錢的特權，不能蝕錢，聽上去好像很合理。唉，香港人真係太純良。

有睇林行止專欄的人，都記得他二十年前已經指出地產商只能賺錢的荒謬。當年地產商喜歡以「麵粉」和「麵包」作比喻，地價(麵粉)這麼高，再加建築成本及地產商「必須」賺取的利潤，因此樓價貴得有理。久而久之，香港人習慣了這比喻，同意麵包「一定」貴過麵粉，因為無理由要發展商蝕錢。

林行止在不同時候用不同形式，道破這邏輯的無稽，做生意自然有風險，例如決策人預算失準，或經濟逆轉，或市場出現不可預計的事情，都有可能令商人錄得虧損。七十二行每一行都有可能蝕錢，包括真正麵包店，唯獨是地產商天經地義賺錢，這邏輯其實幾好笑。可是，香港人太不喜歡挑戰既定思維，地產商今日仍在談麵粉和麵包，香港人忙着點頭表同意。吹脹！

jp_dannywong