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陳紹銘．評煥然壹居將成「假資助 市建局罔顧負資產風險
 http://www.hk01.com/%E6%B8%AF%E8...2%E9%A2%A8%E9%9A%AA 市建局首次推出煥然壹居，單位數目雖然不多，但作為市建局的「新資助房屋」項目，無論在申請限制、入息限額、單位定價等，一直成為傳媒焦點。幾經爭論，項目決定以2015年12月18日的市價8折定價，由341.1萬至662.7萬元不等，而實際上大部份單位價值超逾400萬。 市建局將地皮發展資助房屋方向尚算正確，然而問題在於，資助太小、價格太高，風險太大。過往政府推出的資助出售房屋，如居屋計劃，項目大都有三至五成的折扣率，住戶以相對較低的價格購入單位自住，但煥然壹居折扣只有兩成，市民需付出更多首期及供款，這不但是一個「低資助房屋」，更可能是「假資助房屋」，因為正值樓市高峰期，只要樓價下跌近兩成，業主等於以市價購入，如沒有資助一般。 若樓市跌兩成 煥然壹居等如市價樓 不要忘記樓市已瘋狂了一段時間，看差餉物業估價署的私人住宅售價指數，由2003年7月低位的58.4升至2015年11月（最近數據）的293.4，升足5倍有多，過往5年內也升近一倍。今天市價跌兩成，原來只是2013年頭的市價，還記得當時已一直喊着樓價高嗎？現在所謂的資助房屋煥然壹居，折扣之少，市況稍為下行，則變成「假資助」。美國進入加息周期，專家學者市場皆預期樓市向下調整，煥然壹居的買家實要自求多福。 相關文章  九成按揭 更易變負資產 另一方面，市建局在項目折扣低、樓市風險高的情況下，更降低申請入息限額，及容許申請九成按揭，無疑是進一步增加購買者的風險，更甚者，《香港01》取得市建局行政總監林濬發出的內部電郵指出，林濬清楚理解有關改動將增加風險，甚至重蹈夾屋覆轍，製造負資產，但仍然繼續推行！市建局作為一個公營機構，由政府出資成立營運，應有其社會目標及責任，豈能如此運作？！ 截至2015年3月，市建局的總資產高達250億，但卻吝嗇資助，只提供兩成折扣，令購入業主負資產風險增加，市建局將為自己埋下計時炸彈。市建局一直在舊區收樓，減少基層住屋供應；另一邊廂，卻賣地或提供高價項目，將地皮變成市民難以負擔的住宅，難怪被視為有公權力的地產商。公屋輪候人數屢創新高，不如將地皮給房委會興建公屋吧。 【編按：作者是影子長策會成員、香港政策透視執委、社工復興運動成員。】 |
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來自非公營房屋 |
【煥然壹居】電郵曝光 市建局高層警告：單身客恐變夾屋「樓蟹」
幫你上車？其實要小心睇車呀！樓市轉勢已成定局，正接受申請認購的市建局首個資助房屋項目「煥然壹居」，容許月入最多3.35萬元的單身人士申請，並提供最高9成按揭，近日吸引大批市民到場參觀及申請。不過，《香港01》取得市建局董事會的內部電郵，發現行政總監林濬去年11月底已預警，當樓市大幅逆轉時，一班成功中籤的低收入單身人士，極可能淪為「負資產」收場，資助置業隨時變成「上車陷阱」。 煥然壹居本月5日開始接受申請，並將單身人士入息上限定為3.35萬元，而家庭申請者則為6萬元，同時亦為買家提供最高九成按揭保險，按價格最平單位計算，首期最低只需約34萬元便可上車。然而，連特首梁振英在新一份《施政報告》中，亦指樓市已開始回落，加上煥然壹居定價根據去年12月18日的市價八折而訂定，倘若今年5月正式簽署買賣合約時樓價下跌超過一成，借足九成才可上車的買家，便會立即變成「負資產」。 據《香港01》取得的市建局董事會內部電郵，這封由行政總監林濬向所有董事發出的電郵提到，調低入息上限將增加低入息人士上車機會，但同時他們面對的「負資產」風險亦大增，而樓市現正處於下行，美國亦已展開加息週期，將增加這些買家的負債風險，情況尤如98年房協推出夾屋二按，最終令一班業主淪為負資產。   市建局行政總監林濬的電郵，警告樓市一旦逆轉，單身買家隨時會淪為負資產。(電郵截圖)In a potentially weakening property market, overshadowed with possible interest rate increases, the risks of lower income earners failing to service debt are high. URA would then be embarrassed to refuse bail outs. This was what happened several years ago to the sandwich housing subscribers who ended up with negative assets. 在樓市轉差及加息陰霾下，低收入申請者有很大風險無法償還債務。市建局屆時很難不提供補助，這正是當年很多夾屋申請者變成負資產的狀況。 市建局行政總監林濬 煥然壹居共推出338伙資助出售單位，全部按照去年12月18日的市值估價8折計，售價由341.1萬至662.7萬元，當中僅8個開放式單位的售價在400萬元以下。翻查樓市成交資料，近日樓價較去年高位已回落逾6%，由於煥然壹居距離揀樓尚有半年，倘若樓價再跌1成，業主已即時變成負資產，另有機會出現銀行估價不足，屆時準買家進退兩難，或要「抬錢上會」。即使成功上會，項目設有兩年轉售限制，業主亦被縛死。 雖然與煥然壹居同區的私人屋苑二手交投疏落，但香港置業分區董事黃民熹指，區內放盤叫價普遍已回落逾一成，例如譽．港灣一個高層兩房單位剛以765萬元放售，較去年高峰期同類成交價850萬元低一成。 中大市場學系教授冼日明預計，今年美國最少加息一至兩次，而環球及內地經濟亦正在轉弱，加上本地樓市供應較前幾年穩定，預計本港樓市今年最少下調10%至15%。他又強調，現時並非入市的良機，惟市民仍可評估自己承擔能力，若不介意樓價下跌亦可入市，但要注意衡量自己財政能力，避免成為負資產。 此外，煥然壹居亦有其他隱憂，據市建局消息人士透露，項目禁止單身人士購買兩房單位，存在被控告違反歧視的風險，若然有人入稟提出訴訟，法庭可以頒發禁制令，屆時市建局或要面臨叫停整個銷售計劃。不過，消息人士補充，項目被訴訟「拖死」的風險並不高，現階段毋須過份憂慮。 |
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心情動態：
來自彩德邨 |
煥然壹居連土瓜灣舊樓業主樓換樓都唔落踏,後改為「新資助房屋」.減折扣不如日後補地價。如果連無能力買私樓又想買嘅人都踢開,今次又係好事變壞事衰兩次。而平市民大眾竟然支持眼中衹有錢嘅施政團隊治港.與自毀美好家園無分別。如果大家仲唔醒,就真正無話可說。
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寶劍鋒從磨礪出
梅花香自苦寒來 一勤天下無難事 全民護港憑良知
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