家,何時只是等於屋呢?2007年建制派支持23立法的口號是「沒有國,哪有家」,今天改為「沒有屋,哪有家」,也絶不為過。
地產很難用自由經濟去解釋,單位的位置決定了價錢,不同工業產品,但同一位置卻不能複製同一單位。港式地產,政府的話事權力很大,從租金管制的興衰,可見業主階層興起。社會形容「買樓上車」,成功致富第一步,造就了業主的特權階級。
六十年代,樓價飛升,當年港英政府為照顧市民,除了大量興建公屋,在1963年頒布完整的租金管制,限制私人的租金急升,並在1970和80年加強限制,並同時保障租客的權益。六十至八十年代,可說是租客權利的黃金時代。至90年中期,租金管制被取消,而2003年連僅餘的租住權保障也被立法會撤銷,成就業主的凱歌,租客成為政策犠牲品。
2014年,有25%的私樓住戶為租客,朝不保夕,每年續租,聽天由命,任由業主開價,租金不合,則有如孟母三遷,不斷搬遷。今年租金屢創歷史新高,政府依然拒絶重設租金管制,這是租客最黑暗的年代。
此外,政府常常提供的短暫利民措施,只有業主受惠,包括︰免差餉、津貼電費,而供樓亦可獲得額外的免稅額。「買樓抵過供」,傳統智慧因政策變得合理。核心家庭由丈夫,妻子,子女組成,香港需要多加一位新成員──供樓按揭。
居住權卻被偷龍轉鳳,換成置業慾。全因業主經濟和文化上地位超然,造就全民投入置業置富之路。公屋、居屋、私樓,置業階梯拾級而上,遇上1997年的金融風暴,曾蔭權停建居屋,買樓發達的遊戲結束。地產霸權必須用上新的招式找出買家,再塑造有身份的業主階層。
升級的技倆
戰後,從六十年代,第一代城市發展,公屋衞星城市(觀塘,荃灣),由拆遷村落、木屋,驅趕貧民入城市邊沿,名為改善生活,實為配合工業發展,提供廉價勞動力。八十年代,上樓變成身份象徵,置業等於置富,今天神話不再。年青人的薪金升幅遠遠落後樓價升幅,地產霸權升級唯有走回老路。藉重建、拆村,創造新的房屋消費群。
市建局多年的工作,就是令近四萬的舊區業主,被迫重投地產市場,淪為供樓的一群。東北則有萬人經歷如此慘況,痛失家園。政府大型發項目,不僅取得土地,也為地產商獲得新的買家。
政府以土地供應不足之名,配合地產商不減價,維持高樓價,保留置業置富夢,樓價永不跌的幻想,也為地產霸權繼續護航。成熟的住屋發展本應是質變,如今卻返回量變──房劏細了,價錢不變,變的是居住面積。
年初中大與全港關注劏房平台的調查中,基層的住屋面積僅有48呎,比豬欄(50呎)也不如,而平均居住面積只有150呎,20年以來無改善,差絶東亞地區。百多呎的劏房豪宅,動輒三百多萬,呎價達1.5至1.6萬,諷刺的本應必備的廚房,現竟成為新樓賣點。灣仔利東街重建項目1,096伙中,有84%沒有獨立廚房,只有1.2至1.7米闊的單邊廚櫃,昔日笑稱年輕人不懂煮食為「無飯夫妻」,現在入宅利東街可能需要改變生活模式。此外,當中76%單位的浴室更不設通風窗戶(即黑廁),浴室長年「保濕」。近年「奇則」比目皆是,筲箕灣東大街重建項目為增加單位面積,竟然不設升降機,被戲稱「現代唐樓」,發展商扭盡六壬,平均單位面積亦只有257呎。