新居屋攪珠結果及揀樓次序 (六) – 最好的，尚未來臨

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新居屋攪珠結果及揀樓次序 (六) – 最好的，尚未來臨

先回顧這期居屋歷史，今期居屋是由後Donald 時代開始尋找土地，並由CY拍版。期間，樓巿處於一個瘋狂的升幅期，小巿民望著儲錢的速度追不上私樓樓價甚至首期的升幅，復建居屋的呼聲日益增加。終於在2014年12月，新居屋正式曝光。巿民本著200元手續費當作買個上樓希望，最終成功入表者達13萬人。
可是，這期居屋的開門見廁則不太討好，而地理位置方面，亦不算太方便，較近巿區的荃灣尚翠苑、大圍美盈苑美柏苑距離港鐵站要十多分鐘路程，元朗宏富苑雖然距離港鐵只有8分鐘路程，但位處工業區內，沒有配套，至於青衣的青俊苑… 還是算了吧。

銷售情況
獲邀人數:
跟據本系列文第三篇，在2015年6月26日時，獲邀的約3123人中，大約有800人被取消資格，在<香港公營房屋討論區>中，得知7月10日獲邀的輪候號碼是4598，假如取消資格人數比例不變的話，那實際獲邀的人數大約是3420人。
以另一方式計算，在6月26日時獲邀2320人，每日邀請100人。踏入7月2日開始，邀請120人，則截至7月10日，實際獲邀人數大約是3360人。
以上兩者得出的人數只差2%，尚算吻合，筆者此文先以3360人當作為實際獲邀人數。
參考：http://cyclub.happyhongkong.com/viewthread.php?tid=100471

售出單位數目：

居屋開售至2015年7月10日，各屋苑的售出數目及比率如下。

屋苑	售出/總數	售出比率
尚翠苑	898/962	93.3%
青俊苑	133/465	28.6%
美柏苑	266/288	92.3%
美盈苑	216/216	100%
宏富苑	54/229	23.6%
整體	1567/2160	72.5%

整體放棄比率：
從以上的被邀人數跟放棄比率得知，直至7月10日，本期居屋的整體放棄比率大約是(3360-1567)/3360 = 53.3%，至於綠白表的各自放棄比率，請先參照第三篇的計算方法及結果，有時間的話，筆者在今期居屋賣完時，會嘗試比對當時的實質數據或新聞報導再作比較。

放棄選樓的原因
中學課文愛看歷史作教訓，所以通常會教學生作答時，詳述近因及遠因。但是，近因及遠因都只以歷史借鏡作事後孔明。如果將原因作詳細分析，其實可以分作過去、現在及未來。這次新居屋銷情慘淡，過去而不能挽救的原因，是規劃上的失敗，導致未能增加最優質的單位數目。現在的原因，就是訂價的失敗，導致優質單位早早賣清，同時令次一等的單位滯銷。
讀到這裏，讀者們可能會認為筆者傻了，怎麼能從未來發生的事情，改變今日人類的行為?
這裏，筆者先簡介一個管理學上的冷知識，叫作「期望管理」。

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期望管理: 一個成功的期望管理，是能夠令管理者獲得正面的效果。例如一間舊式公司，升遷制度從來都是按年資排隊，但假如間中，能晉升一些年資較淺，但表現突出的員工。那麼，其他的年青同事，也許會抱有一絲「我也能成為那萬中無一」的希望而努力工作。這樣，便能夠維持公司傳統，亦能夠激發新入職同事的士氣了。 另外，假如在公佈加薪前，向員工發一些「盈警」，員工不抱有太大期望下，當加薪時，雖然幅度比往年調低了，但亦比員工心目中想像的多，這樣亦能安撫一下員工情緒。

回看這次居屋發售，政府在銷售期間，接二連三的公佈了未來公營房屋的藍圖，絕對是一次期望管理的錯誤示範。

已公佈的公營房屋項目
綠置居:
在2014年12月底，政府公佈新居屋詳情後，便在2015年1月時放風，正考慮推出比居屋低檔次，補價折扣率更高(更便宜)的綠置居計置，並且，會在計劃興建中的公屋中揀選。最終，在5月中時提出，暫定選址為新蒲崗東啟德遊樂場旁，原先預計的一個單幢公屋項目。其位處九龍巿區，臨近將來CBD2的觀塘區。距離未來沙中線鑽石山站只有約6分鐘步程，跟今期居屋宏富苑往朗屏站差不多。

其他已公佈的新居屋:
政府陸陸續續將底牌裏計劃中的新居屋項目位置及單位數目都透露，當中最吸引的是未來沙中線鑽石山站上蓋的前大磡村項目及未來沙中線啟德站旁項目。這兩個項目都貼近港鐵站，並位處未來CBD2的觀塘區附近，無論位置及交通都屬一等一的。其他項目還有何文田一級校網區的常樂街項目、距離未來沙中線顯徑站6分鐘步程的顯田街項目及距離南昌站只5分鐘步程的長沙灣副食品巿場項目等，這些未來居屋的位置看來都比本期新居屋優勝。
樓換樓項目:
政府於本年3月底公布了 ，原訂重置因受清拆重建影響居民的樓換樓項目「煥然壹居」，將考慮把其中300伙單位以「高級居屋」形式發售，煥然壹居的位置幾乎可說是啟德地鐵站上蓋了，而且，該項目的定位是較接近新式私樓，且看甚麼葫蘆內賣甚麼葯吧。

白居二:
政府於5月底公佈了年底將推出最新一輪白表居屋第二巿場，名額2500名。比以上新項目優勝之處，在於中籤者可於限定時間內，在巿場上物色任何二手居屋，以未補地價情況下買入。申請者可按自己的經濟情況及要求，自行物色單位，靈活性較大，而且，交易後可即時入住，而不用等最少年多兩年的樓花期。

買家心態
在看到了以上各新項目，無論是較便宜的綠置居、位置較優越的未來居屋、質素更優勝的煥然壹居及即買即住的白居二，各有千秋。再者，房委會的定價，有一個非常壞的制度，當樓價在高位時，該期居屋的補價折扣率會增加，令實際定價仍然會維持在買家能負擔的水平。
今期的新居屋，當已揀剩質素較次的單位時，輪候的買家是否會想像，自己下一次抽居屋時，亦能成為那「萬中無一」，從而放棄揀樓呢?

陰謀論之賣唔晒比賣晒好?
站在發展商角度，私樓項目當然是越高價而越快賣清越好。但陰謀論的看，站在政府立場，居屋的銷售拖得越長越好。政府會否因此而刻意制定了一個能減低購買意欲的銷售計劃呢?
期望管理 – 假如申請人一窩風的將所有居屋掃清，即使沒有入紙抽今期居屋的巿民，亦會感受到樓巿的瘋狂，一齊暴力入巿。
鎖死購買力 – 在申請者之中，尤其是白表申請人，有部份人是有能力於私樓置業的，假如新居屋還沒有賣完，這些仍然在猶豫是揀居屋還是私樓的人們，便不會貿貿然的投入私人巿場了。以今日來說，現時獲邀的輪候編號大約是4600，而整體申請人有13萬4千人之多。換句話話，仍然有近13萬人在輪候冊上。假若減去綠表申請人，因抽到到居屋，亦無即時需要，只以白表申請人來說，亦有近12萬人在等待。
買時間 – 如果能將今期居屋拖到下期有細節公佈，政府便看來不斷有居屋推出。
製造假象 – 利用居屋銷情不佳，製造需求不大的假像，減低巿民要求興建更多居屋的造成的壓力。

angusluk1982

回應 #1 chitchit


   一早係我地討論左la, 只不過有人綜合，但佢無加入埋鉛水因素

chan328

angusluk1982

無特別的文章，根本現今買樓d人，好難捉摸

Horribleellis

洪福川人

mingchung

Linda-36