撰文：譚貴鴻
發佈日期 2016-02-21 08:00:00

---

陳健碩指斜坡起樓可免則免，因為向山發展始終好危險。（江智騫攝）

根據政府公布的資料，現時已物色約20幅可擴闊興建範圍的土地增建房屋，擴大的範圍主要涉及斜坡。1.7萬個新建單位中，九成為公營房屋，即約1.53萬伙。土力工程處前處長陳健碩接受訪問表示，「斜坡地起樓其實不難」，現時至少可選擇3種方法。但他坦言，斜坡樓可免則免，「向山發展始終好危險」。

陳健碩解釋，斜坡起樓會令建築成本上升，意味政府或要動用大筆公帑應付。至於建築成本增加多少，陳指，由於未有20幅可擴闊興建範圍土地的位置，故現時難以推斷，實際支出也要視乎當局採用下列三種方法的哪一種，包括：

將斜坡納入地盤範圍，藉以提高地積比，令平地上建成更多層數樓宇；

將斜坡填平，擴大可建樓宇平地的面積；

直接在斜坡上建樓，惟樓宇要加高地基。

陳健碩指，3種斜坡起樓方法各有優劣。（江智騫攝）

陳健碩指，3種方法各有優劣。第一種建築成本增加最少，惟將來樓宇鄰近斜坡，要承擔較貴的斜坡維修費；第二種因斜坡被填平，支出比前者多，但地基較堅固；第三種建築成本和維修費最貴，好處是有梯級式樓宇高度設計，各棟大廈可享靚景，而這種方法較常用於起豪宅。

陳健碩建議，若政府真的想利用斜坡增建房屋，應採用第二種方法，因建築成本和維修費較合理。

【買樓送斜坡】簡單4步驟　查明維修負責方

撰文：陳廣盛
發佈日期 2016-02-21 08:00:00

---

屋苑維修斜坡，隨時涉及巨額費用。若欲選購單位處於斜坡附近，市民不妨跟隨以下四大步驟，查閱有關斜坡狀況，以及由誰承擔維修責任。一般而言，專業人士可依據斜坡的面積、斜度及高度等，評估相關斜坡的維修費用。

步驟一

登入地政總署斜坡維修責任信息系統

網址http︰//www.slope.landsd.gov.hk/smris/index.html

步驟二

在「搜尋」輸入斜坡編號、屋苑、樓宇名稱或街道（其中一個即可）

步驟三

「斜坡維修及責任範圍列表」已列出所有與屋苑相關的斜坡，記下各斜坡的「負責地段/負責方」的地段（將系統轉為英文會有地段英文簡稱）

上圖以黃大仙嘉峰臺為例，圍繞屋苑共有10幅斜坡，全為紅色，即代表私人擁有；綠色的則為天然斜坡，由相關政府部門負責。

然而，若細看斜坡的「負責地段／負責方」，會發現上述10幅，只有8幅在虛線內，屬「新九龍內地段第6267號」（NKIL6267），即嘉峰臺範圍；其餘兩幅屬「新九龍內地段第5926號」（NKIL5926）和「新九龍內地段第5926號及增批部分」（NKIL5926&EXT），是由其餘屋苑負責。

步驟四

按左下角的「技術資料」鍵，便可查閱斜坡所用物料、面積、高度及斜度等基本資料；但當中涉及的維修費用，則須諮詢具專業資格的認可人士的意見

測量師學會前會長何鉅業表示，只有業主才可到土地註冊處查閱土地批約文件，例如政府官契或批地規約、賣地章程、換地條件書等，以知悉物業涉及斜坡資料。現時部分土地批約條款中，有要求業主負責維修與其負責斜坡地段毗連的人造斜坡。

【買樓送斜坡】天價維修　拖延修葺隨時釘契　過來人語：勿購免煩

撰文：陳廣盛
發佈日期 2016-02-21 08:00:00

---

政府覓地建屋難，今年施政報告連斜坡亦要打主意。買樓「送」斜坡，小業主必須提高警覺。事實上，政府早前曾以「有斜坡」涉龐大維修管理費，否決沙田水泉澳邨作為綠置居選址。

新一期居屋推售三個屋苑，下午公布銷售詳情的房協綠怡雅苑，料屬最受注目屋苑，偏偏卻有兩幅斜坡需由業主負責。究竟斜坡樓買不買得過？《香港01》提醒市民，慎防斜坡樓的三大陷阱，包括天價維修費、「釘契」危機及斜坡責任難釐清等。

斜坡樓最大的隱憂，肯定是日後維修問題。有過來人坦言後悔，指該等斜坡平時用不着，維修保養費卻多達百萬元。他力勸準買家盡量避免買斜坡樓，「一句講哂，免煩！」

業主接獲屋宇署發出的危險斜坡修葺令，要求7個月內提交勘察報告。（受訪者提供）

維修貴致業主不和

中環九如坊西唐樓的十多名業主，於2014年5月收到屋宇署發出的危險斜坡修葺令，現時正就有關斜坡招標維修。有關斜坡只有3.3米高，7米長，面積不算大，但預計維修費近百萬元，每戶業主需夾近10萬元。

業主陳先生坦言「肉痛」，但最慘是維修費貴令業主不和。「有業主不想夾錢，每次法團開會都不來，通知又不理會，到現在都未肯付錢。」他續說，收到修葺令後一直感到麻煩，「早知就不買斜坡樓」。

陳健碩稱，斜坡維修工程主要分3種，動輒花費可達數百萬元。（江智騫攝）

斜坡維修費幾萬到幾百萬不等

土力工程處前處長、現時為工程師公司東主的陳健碩表示，斜坡維修工程費用多寡，要視乎斜坡的性質及穩定程度。若斜坡狀態不穩，需施行鞏固工程，支出會非常昂貴。他又續指，斜坡維修主要分以下3種：

若斜坡本身不穩定、或不符合斜坡維修標準，需要施工鞏固，費用可達數百萬元；

若斜坡本身符合斜坡維修標準，惟因維修欠佳致斜坡不穩，大修大補耗費約數十萬元；

若斜坡原來已符合斜坡維修標準，包括護坡面及排水系統的狀況良好等，只需做普通維修保養，如修補坡面裂縫、修剪樹木，造價約為數萬元。

無視修葺令隨時惹官非

翻查屋宇署過去3年的紀錄，署方向私人業主發出的危險斜坡修葺令共320個，並就其中拒絕修葺個案，發出111張傳票。有關大廈暫時「釘契」，直至修葺完成為止。若業主收到危險斜坡修葺令，未有在指定日期前弄妥，大廈的業主立法團委員，更有可能被檢控，嚴重者甚至有牢獄之災。

根據《建築物條例》第40（1B）條，若不履行危險斜坡修葺令、且沒有合理解釋，一經定罪，可被判最高罰款5萬元及監禁一年。若仍然不遵照修葺令辦理，則可被加判最高罰款每日5,000元。

屋宇署過去3年就未遵從危險斜坡修葺令的檢控
年份	傳票（張）	檢控被定罪（宗）*
2013	91	54
2014	1	2
2015	19	14

*註：同年檢控和定罪的個案未必相關

中西區區議員陳捷貴表示，區內有不少大廈因危險斜坡失修而被屋宇署「釘契」。他指出，部分個案因法團籌集資金不足，故拖延修葺斜坡；亦有個案因業主是經濟條件較富裕的律師或者專業人士，為怕蝕底，所以一直不夾錢維修。「你棟樓與我棟樓要付多少錢？常常很難有共識，於是寧願拖到政府出手修葺。」

斜坡責任官民難分

馬鞍山錦英苑依山而建，斜坡責任部分屬業主、亦有一些是政府部門承擔。雖然業主定期維修，惟一個在錦英商場下面、由領展負責的斜坡，疑因水土流失，過去兩年頻密發生塌樹意外，而該處因屬屋苑主要通道，引致住戶出入安全受威脅。

錦英苑業主立案法團曾促請當局或領展，盡快維修斜坡，但房屋署及土木工程拓展署回應法團，指斜坡屬領展管轄範圍，官方無權責管理或維修；而領展則稱，每年兩次維修及保養該斜坡，每5年由岩土工程師檢查。

一直協助法團的沙田區議員丁仕元批評，領展的維修一直是「小修小補」，治標不治本。他表示，業主期望領展全面維修斜坡，惟對方一直沒有回應。政府又以無權責而「闊佬懶理」。

現時由領展負責的斜坡，原為錦英苑與政府共同負責，當年領展買下商場，想將斜坡責任推給業主，於是法團委託律師詮釋地契，領展未能得逞。然而，這亦是錦英苑與領展之間拉鋸的開始，有關斜坡於過去兩年一直頻密塌樹，至今仍未有解決。有業主表示，雖然不用承擔斜坡責任，但現時居民出入安全缺乏保障：「仲慘過要負責」。

另外，陳捷貴透露一棟位於列提頓道的私樓，早前花費300多萬元維修斜坡，但由於有關斜坡責任有公有私，業主們變相幫政府做了維修，故正入稟追討。有關個案正好反映斜坡維修責任不清，小業主權益難獲保障。

綠怡雅苑背山而建，背靠一幅巨型天然斜坡，幸好維修費用將由房協全數承擔。（江智騫攝）

綠怡雅苑兩幅斜坡要留心

新一期居屋勢成上車客追捧對象，其中焦點屋苑綠怡雅苑，偏偏有兩幅人造斜坡和一幅天然斜坡，小業主無可避免需攤分斜坡維修保養費用。《香港01》記者早前與陳健碩到現場視察。陳表示，根據批地條款，該幅天然山坡由房協負起修葺責任，入伙後相關費用毋須業主攤分。

陳健碩估計業主每年要夾幾萬元來保養兩幅斜坡。（江智騫攝）

不過，兩幅人造斜坡的維修責任仍要由業主攤分。陳指，位於屋苑南面的斜坡約5米高；北方的削土坡約1米高。他估計，屋苑每年要夾數萬元保養斜坡。

【買樓送斜坡】難忘觀龍樓慘劇　葉國謙：唔知幾多人埋在泥中

撰文：陳廣盛 譚貴鴻
發佈日期 2016-02-22 11:30:00

---

香港過去曾經發生過多次山泥傾瀉事件，其中最嚴重的一次，可數1994年的觀龍樓慘劇。事隔雖逾廿載，但時任觀龍區區議員葉國謙表示，只要憶起當日的情景，仍然心有餘悸，感到莫名驚慌。他形容，慘劇死傷慘重，是其從政生涯中非常難忘的事件，當時置身事發現場，「根本唔知幾多人埋在泥中」。

1994年7月23日晚上8時許，大雨滂沱，觀龍樓D座對落山坡護土牆在豪雨中倒塌，釀成5名途人死亡，包括1名女孩及其父親，另有3人受傷；建築物的部分地基外露，逾千戶家庭須馬上撤離現場。

葉國謙表示，至今仍難以忘記觀龍樓慘劇。（梁鵬威攝）
22年前的一場暴雨，令觀龍樓一幅護土牆倒塌，地基外露。在事件中，5名途人喪生。（土木工程拓展署圖片）

22年過去，時任觀龍區區議員葉國謙與《香港01》記者回到觀龍樓，再度談起1994年的慘劇。葉國謙憶述，自己到達現場後，只見山泥已鋪滿整條行人主道，「場面好震憾，因為根本不知道有多少人在泥入面」。他憶述，當時大批消防員在場，出動生命探測器追尋被埋的居民；由於訊息不通，現場大批街坊只能以口耳相傳，互相通告有沒有親人的聯絡方法，置身在一片驚恐之中，有居民無法得悉親人會否在事件中遭遇不幸，一片「愁雲慘霧」。

當年發生慘劇的地點，在事發後已作維修，現時的護土牆由數枝主力柱支撐。（梁鵬威攝）
當時的明愛堅尼地城社區中心，在事發後開放中心禮堂作居民臨時收容所。（Facebook專頁「凝．造西營盤」提供）

葉國謙解釋，事發的路面是觀龍樓行人的出入主道，若當時路人數目更多，相信死傷會更慘重。事發之突然，傷亡之慘重，令慘劇在葉國謙從政生涯劃下沉重的一筆。葉國謙坦言，「這場慘劇是我的從政生涯中，非常難忘的一件事」，他續說，事發後協助死者家屬爭取賠償，不少居民都出現後遺症，對斜坡心存恐懼；亦有居民即使確定觀龍樓地基穩定，仍然不敢返回住處，最終搬走。

葉國謙（綠衫者）邀請周南（左二）到觀龍樓現場視察。（葉國謙提供）

主動邀周南視察災情

當時，時任新華社香港分社社長周南、副社長張浚生等都非常關心這場慘劇。葉國謙便主動邀請他們在事發後的第二天前往現場視察，並安排他們上樓，探望罹難者家屬，亦是歷來最高的中央駐港官員到訪災難現場。由於當日仍下着大雨，各人都要冒雨前往，更成就了葉國謙偕周南冒雨撐傘這幕經典畫面（見圖）。

消防員經過5日5夜的搜救，終發現最後兩名被困的途人。這宗慘劇最終導致5死3傷。葉國謙稱，觀龍樓慘劇的發生，促使政府開始注重斜坡維修。事後，土力工程處就慘劇的成因全面調查，發現觀龍樓有水渠滲水，大量污水和雨水滲入山坡中，惟肇事護土牆的厚度只及設計圖則的六分之一，連場豪雨後最終不勝負荷而倒塌。
本港不少屋苑依山而建，觀龍樓便是其中最為突出的例子，屋苑旁邊山勢非常陡峭。（梁鵬威攝）
本港不少屋苑依山而建，觀龍樓便是其中最為突出的例子，屋苑旁邊山勢非常陡峭。（梁鵬威攝）

【買樓送斜坡】觀龍樓慘劇11年後　港創滑坡指數預警

撰文：陳廣盛
發佈日期 2016-02-22 11:30:00

---

「滑坡指數」是用來量度一場暴雨引發山泥傾瀉的能力，方法是比較該場暴雨，和1994年7月引致觀龍樓山泥傾瀉慘劇的暴雨，兩者可引致的山泥傾瀉數目。

造成5死3傷的觀龍樓山泥傾瀉慘劇，正是促使政府訂定滑坡指數的重要原因。相隔11年後，政府公布引致這宗慘劇的暴雨，其滑坡指數為10，並以此為基準。簡而言之，一場滑坡指數為5的暴雨，其可引發山泥傾瀉的數目，是當年暴雨的一半。

而在2008年6月7日，一場暴雨引發屯門舊咖啡灣山泥傾瀉，滑坡指數達12，即情況比觀龍樓當日更糟。

引發觀龍樓山泥傾瀉的暴雨，其滑坡指數定為10。（土木工程拓展署圖片）

觀龍樓慘劇後，政府為了更有效及準確反映一場暴雨可能引發山泥傾瀉的機會，至2005年發明了一套全球首創的滑坡指數，訂出觀龍樓慘劇的指數為10，並以此為基準，供市民參考，好讓他們採取預防措施。

觀龍樓慘劇作基準　指數為10

專家認為，雖然絕大部分山泥傾瀉都由暴雨引發，但暴雨覆蓋範圍內的斜坡數目，以及是否鞏固，也影響山泥傾瀉發生的機會，滑坡指數加入這些環境因素，令警報更準確。

當系流收集暴雨資料後，政府會將雨量等數值和觀龍樓慘劇當天的暴雨數值作比較，以訂出指數。指數愈大，風險愈高，發生山泥傾瀉的數目也愈多，市民便應愈加留意。

以一場滑坡指數為5的暴雨為例，其可能引發的山泥傾瀉數目，便是觀龍樓慘劇所出現的山泥傾瀉宗數的一半；當然，滑坡指數也可以大於10，如2008年6月7日引發屯門舊咖啡灣山泥傾瀉慘劇的暴雨，指數為12，即情況比觀龍樓當日的情況更糟。

土力工程處和天文台在全港設置多個自動雨量計，成為一個龐大網絡，當遇到連場大雨，預料未來24小時的降雨量足夠導致多宗山泥傾瀉，天文台台長和土力工程處總監，便會共同決定發出山泥傾瀉警報。

滑坡指數5以上引致人命傷亡的山泥傾瀉摘要
山泥傾瀉地點	滑坡指數	發生日期	傷亡人數
屯門舊咖啡灣	12	2008年6月7日	2死
荃灣芙蓉山村	10	2005年8月20日	1死
堅尼地城觀龍樓	10	1994年7月23日	5死3傷
深井新村	8	1999年8月23日	1死13傷
沙田萬佛寺	6	1997年7月2日	1死1傷
香港仔深灣道	6	1995年8月13日	2死5傷
柴灣翡翠道	6	1995年8月13日	1死1傷
獅子山下村	6	1989年5月21日	2死3傷

資料來源：土木工程拓展署

【買樓送斜坡】618雨災塌山泥　淹雞寮毀旭龢大廈逾百死

若說起「618」這個日子，年近半百或以上的港人，或許難以忘懷一場嚴重天災。1972年的「618」雨災，成為了香港史上導致最多人死傷的雨災紀錄，經此一次深刻教訓後，政府亦大大提高鞏固全港斜坡的安全意識。



1972年6月18日，香港持續暴雨，觀塘雞寮安置區和寶珊道發生嚴重山泥傾瀉，是為「618雨災」，事件釀成138死、71傷，成為香港史上死亡人數最高的山泥傾瀉意外。
618事件中，整個觀塘雞寮寮屋區被掩埋，造成71人死亡。（土木工程拓展署圖片）
618事件中，整個觀塘雞寮寮屋區被掩埋，造成71人死亡。（土木工程拓展署圖片）
1972年6月16日起，香港大雨連場，居於雞寮安置區的居民，在暴雨首日已擔心木屋區附近的建築地盤泥土有滑坡風險，當時警方接報到場後，曾勒令地盤須確保泥土不再下瀉，惟到了6月18日，山泥終抵受不住暴雨沖刷而下塌。


觀塘翠屏街的臨時木屋區的70多間木屋被大量山泥所淹沒，部分木屋更被山泥推至觀塘新區。由於事發當日為星期日，加上多日連場暴雨，大批居民都未有外出，導致災情嚴重，多人遭到活埋，造成71死52傷。
寶珊道山泥傾瀉衝毀了多幢大廈。（土木工程拓展署圖片）
寶珊道山泥傾瀉衝毀了多幢大廈。（土木工程拓展署圖片）
除了木屋區，港島半山地區在這次雨災中亦不能倖免，寶珊道因豪雨而發生山泥傾瀉，當晚山坡上的山泥開始向下滑，首先沖毀一棟兩層高樓房；再將干德道一棟6層高樓宇沖毀。山泥之後直衝當時新落成、樓高12層的旭龢大廈，強大衝擊力令大廈全棟倒塌。

駐港英軍及消防員當時連夜搜救，救出不少生還者，包括不斷唱着「披頭四」名曲「When I'm64」而被救出的終審法院前常任法官列顯倫，惟這一次慘劇依然造成67死19傷。至於倒塌的旭龢大廈，是香港至今最多層數的倒塌建築物。

一方有難，八方支援。香港各界眼見多人受災，隨即發起籌款賑災，梁醒波、許冠文、李小龍、陳寶珠、任劍輝、白雪仙及新馬師曾等當紅巨星，馬拉松式籌款12小時，共籌得900萬元，打破當年賑災籌款的紀錄。
「618」雨災自此成了港人無法遺忘的傷痛，促使當時的港英政府重視斜坡安全的問題，最後於1977年成立「土力工程處」，負責管制斜坡設計、建造和維修。該部門成立後，香港大大小小的人造斜坡及天然斜坡，都納入了政府規管。如今，香港每個斜坡都有自己的編號，一套完善的斜坡安全系統已經建立起來。