終於想通了！如何解決本港的住屋問題

Eiffel

終於想通了！如何解決本港的住屋問題

新加坡確實是值得我們學習的地方。

經常聽到人地話「組屋」幾咁好，組屋相當於香港的居屋，居者有其屋！
其實，有所不同的是，買組屋並唔係買擁有權，只是買99年的居住權。有點類似大陸的70年商品房。
買了組屋的人或會有錯覺，以為自己俾咗一筆錢就可以永久擁有。
唔係啱晒，亦都唔係錯晒，至少他一生99年間都唔駛再考慮住屋問題。

不過，再細心D去睇，新加坡組屋99年後是講到明價值變「0」 ，係無條件交回政府的。
跟香港的居屋不同，跟大陸的商品房也不同，這些都是只需補地價便可延續土地租用，永久居住。
也就是說：香港居屋跟私樓一般，永久有價值的資產，亦是不停升值既寶石。
新加坡組屋絕不是一件不停升值的資產，它只是會折舊的商品，最後係變得無價值的。

咁，到底香港的主要房屋應該是永久有價值比較好，還是只得99年期好呢？
前者就即係一個不斷升值的資產。
而後者就係一個越來越唔值錢的商品（可能偶爾會因通帳或短缺而升值，但每年折舊損耗仍是存在的）。

在現今香港，前者是私樓是居屋，就是缺乏了後者，相對應的就只有不斷讓政府蝕錢補貼的公屋。
公屋量越大，就係蝕越多的錢。。。

居屋同大陸的商品房一樣，它們的出現，只不過是畀個借口政府賺錢。（本來無一物，人人自己起自己住，現在政府限制了，從中收費了。）
甚少國家能做到全部房屋都係商品房。貨源歸邊的話，就變得只有業主不斷增加財富，在無增值稅的香港政府下，就不得再從中得益。
星加坡政府就高明得多了，不斷起組屋，賣佢99年錢，99年後收回，再重建再賣99年錢，都仲可以循環不息、永遠維持到下去。
而香港土地有限，賣完收唔返的話，假如將全部公屋變居屋/綠置居出售，賣晒之後政府就會演出現坐食山崩的狀況。
所以，好多人認為「新加坡組屋，等於香港居屋，香港的居屋也要像新加坡一樣佔全部房屋的8成。」這樣不當的！

不過，你可能又會話，可以不斷填海不斷賣地丫，咪有收入囉～
但新開發土地，只會出現兩種可能：
一係平平的賣地，收入只足夠應付土地開發，勉強能夠應付人口增長，不能賺錢，漸漸政府亦可能進入破產危機；
一係為咗維持政府支出，賣地超貴，樓價更高，市民更加難買樓，十足好似衣家香港咁，房屋問題，變得無法解決！

要維持經濟穩定，維持香港的物價不變，賣地不要賣咁貴，只賣到土地開發成本就好了。
土地開發跟賣地應該自負虧的。 政府開支不應該靠賣地去應付了。
否則，賣地賣得貴，連鎖反應，最終都係害市民。

所以組屋並非對應居屋， 而是應該對應公屋。
可以咁講： 香港需要的確實是公屋，而不是居屋。
之不過咁： 公屋的安排就要大大改變一下，
組屋所含的優點，全都要放在公屋上面，先至係香港既前途。

累了，思想有點混亂。 講住咁多先，待續！

kamanwo

新批地(地租收應課差餉3%)~一般租約只有50年，到期後，
e.g. 一屏欣苑批地租約: 18/12/2015起計50年
真正地主有無權唔續租俾我哋呢d小業主呢?

SY301

Eiffel

新批地(地租收應課差餉3%)~一般租約只有50年，到期後，
e.g. 一屏欣苑批地租約: 18/12/2015起計50年
真正地...
kamanwo 發表於 2019-03-20 15:49:34 原文

物業是你，唔續租塊地，政府就要收購你的物業，賠償或安置。都係一個價值，所以香港的舊樓仲係咁貴。2046到期跟999年地契的升幅差別唔多。

carriewwf

Eiffel

新加坡組屋的發展：

1960年之前，新加坡房屋短缺。

人民行動黨承諾提供廉價房屋因而當選。

大量開發公營房屋，
最初都是出租的，但後來全都改為出售！

1968年起，更允許以中央公積金買組屋。
這50年間，共100萬個組屋單位落成。
近年新加坡二手組屋也有急升現象，主要是大陸人抄賣引起，在政府嚴控下已壓止升幅。
以下是新加坡組屋跟香港公屋的分別：

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Eiffel

新加坡組屋之所以成功，
最大特點是業主可以在生活條件不變之下，輕鬆負擔借貸。
所以人人輕易有自己的居所物業。

而香港，有了公屋，這麼廉價的住所，
對居民來說亦是十分美滿的。
只不過這78萬戶居民對政府這個大業主來說，
實在是太大負擔！（不改變，公屋便要大量加租）

香港要走進新加坡般（無壓力下置業）相當困難。
人家新加坡規定將20%人工作為儲畜退休之用（另外老板還要提供17%額外工資幫員工儲錢）
相對香港人只有5%強積金＋5%老闆補助，差別是3.7倍，就算是可以拿出來，也當然不夠供樓。
香港主張商業自由，吸引外資，要提高老闆們的負擔應該是沒有辦法了。

莫說這些，人家新加坡人的房貸開支，只佔收入的25%，供滿30年後還有70年可居住，足夠自己退休和仔女成長暫住之用。
香港若果能做到 收入25%x30年 解決一生住所問題， 就已經是跟新加坡睇齊了。

居屋的角色，其實跟新加坡組屋相近，
只不過這些東西的價錢實在太貴（約私人市場的2/3, 足足比組屋貴了1倍），一個小小的單位已令業主們的房屋開支佔收入5成。
加上這些出售公營房屋是永久業權，不似新加坡組屋在99年可收回，雖然價格較貴，若果單位大小足夠，仔女依靠父母，世世代代是會越來越富有。
可惜的是，這些居屋數量有限，而且還會流入私人市場，二手居屋價格會不斷上升。而政府在沒有足夠新居屋供應之下，不能阻止居二升幅。

有人提議，可以將全港所有公屋出售，變成自置住所。
以前確實走過這條路，可惜價錢做得不好，可說是很差！
在數量限制之下，樓市沒有壓止，整體租金亦沒有壓止。
只能令參加的業主賺大錢，政府其實連土地成本也未不能收回，蝕大本！
計劃停止，皆因這計劃太失敗，取而代之變了綠置居。

我認為綠置居計劃是一個好方向，更可以直接把所有新建公屋轉成綠置居出售。
但有些地方需要微調：
1) 房署賣綠置居的收入，應該把一半用作土地開發。政府撥地給房署，應該收回土地開發成本。
2) 綠置居售錢應該可以再減，大約是土地開發成本＋建築成本＋周邊發展費用。希望可再減10%，去到32折。相信價錢去到這麼低，便沒有人反對停建公屋，新開發公屋全部出售，全部變綠置居。
3) 購入綠置居後，目標應是以自住為主，不為圖利升值，所以不得補價，不能流到私人市場。並要嚴控二手價格，限制只能以市價x一手購入時折扣（即大約市價32折），賣給綠置居申請者（每年加「綠居二」配額）。
4) 輸侯公屋三年以上的人士，在審查後即可申請綠置居。（這便不會擔心綠置居無人買/浪費輪侯年期）
5) 容許綠置居業主 自行交換物業，自行議價，政府免徵稅。

如此，綠置居數量不斷加，公屋數量因舊清拆變得越來越少。
約廿年後：香港會變成： 60萬公屋＋60萬綠置居 （每年2.8萬建築量）+ 15萬居屋 + 20萬私樓

Eiffel

房署應該要好好學新加坡般，脫離大業主的角色，成為大地產商的角色。

好多人都說： 現在香港的公屋，主要只是照顧新移民，
年青夫婦本身都是能力上車買樓，只不過樓價太貴，首期俾唔起，供樓亦很吃力，
到頭來無多餘錢又唔夠地方住，影響生育率。
其實，房屋政策中，最值得幫助的是年輕夫婦。因為他們才是社會的楝樑（不是你們的新移民客戶）
為年青夫婦制定房屋政策是首要的任務。

首先是把公屋的目標，全改為興建綠置居出售；
其次是開放購買資格，使合資格的輪侯者也可申請；
並要提供年青夫婦優先配額（可以緊接綠長之後）

再來是改變綠置居質素，多建大單位，廢除細單位，
並且放寬綠置居出租，半間屋或全間屋予有需要的人士（特別是單身，還未能買屋的人）。
將出租單位這個責任，全交予居屋/綠置居的業主買家。

新移民的條件足夠，可以選擇留在香港定居：租房 或 買樓。
若是無能力居住的新移民，留在香港也是沒有貢獻的，應當全家移民回大陸老家比較合適。

而新一代，單身自立可以先租房住，當成家立室便應當買樓。
前題是政府必須要提供足夠單位，供應給所有無屋的家庭。
每年一萬幾千個單位，就應該首先分發給年青家庭購買。
（而不應該是用來助養 劏房戶/也不是獨居長者/更不是新移民）
這樣，香港才能成為一個世界領先的城市，一個有魄力的城市。

Eiffel

現時最惡劣的情況是：
後生仔，一個月先賺得萬零元，一邊排公屋，一邊租劏房住。
為咗請公屋唔敢加人工，喺香港搵唔到老婆，局住返大陸娶。
老婆落埋黎，換隊加快上公屋，等佢5.5年，唔做得野，只能生多幾件。
一家幾口就係得果萬零元，分分鐘夠資格拎埋綜緩。

若依新加埋模式改變：
後生仔，一個月先賺得萬零元，可以拎張綠表，租半間綠置屋住。
努力做野，人工放心加上去。喺香港搵到個差唔多水平的老婆。
兩個人加埋，月入兩萬幾三萬，夠錢買綠置居。
過幾年，人工加咗，可以生多件，請埋個姐姐照顧。
（另一個版本）
後生仔，一個月又係賺得果萬零元，不過都可以拎張綠表，租半間綠置屋住。
喺香港搵唔到老婆，局住返大陸娶。好在佢個老婆好生性，來港肯搵錢。
公一份婆一份，儲到少少夠首期買綠置居。
半間放租半間自住，辛苦幾年變得無咁吃力，生個B，下一代無咁窮。