房協旗下觀塘安達臣道資助出售房屋「朗然」,近月宣布以市價62折出售,售價介乎255.5萬至645.6萬元,平均呎價為8,916元。項目入場單位255萬元,價錢予人感覺相當吸引,不過這個價錢在實制上又是否真的很平宜呢?我們現在拆解。
首先心儀市民需要注意,項目折扣後平均呎價8,916元,不過毗鄰三個位於同區的居屋單位,折實呎價卻只是7,030至7,370元。由此可見,朗然的價錢貴過同居屋政府樓高達兩成。
呎價貴同區兩成
被問到「朗然」項目較貴,會否影響到其吸引力,房協總經理(銷售及市場事務)柯靄邦則在記者會上表示,朗然的定價與居屋有差距,因為房協交樓標準較高,單位並非以「清水樓」出售,日後會配備基本裝修和家電,項目亦有會所、健身室等設施。
不過讀者亦需要知道,一來買家購入朗然,價錢已經較同區貴,二來亦需要考慮日後賣樓或換樓,大家都已經住了超過五年,假設整體樓價不變,如果同區的居屋單位,以呎價7,000元放售,而朗然買家照舊8,916元放售,新買家會否因為「房協出品」而選擇朗然呢?若果不會,即朗然買家需要割價賣樓。
日後售價升值跑輸同區居屋
另一方面,房協計及62折的優惠後,呎價才是8,916元,不過若果不計及折扣優惠,則呎價高達14,381元,價錢與油塘私樓親海駅相若。至於同區的三個居屋單位,不計及折扣優勢,呎價亦僅約11,000多元。
由此可見,房協開價達觀塘區私樓水平,即使買家不會5年後出售,打算長住,待10年後才補地價出售,這個單位的售價,亦勢必跑輸同區居屋單位。
(代發帖)