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林鄭通水 地產商變陣 推冧細價樓
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上周三林鄭推出首份施政報告,翻炒了上任梁振英的「白居二」、「綠置居」,再增添了「首置上車盤」,威力在於三隻字:恆常化。

本刊接觸了知情人士,林鄭首推觀塘安達臣道一千伙,其實只是一個先導計劃,以免被指勾結。在市民受落後,便會採取官商「合作」方案。事實上,近年來中資在市區盲搶地,地產商早已想發展囤積已久的農地。「首置盤」既有政府起基建、擴地積比,釋放土地價值,而林鄭又可攞威,正是一個「姣婆遇著脂粉客」的格局。

不過平價上車盤大推的結果,正是推冧細價樓樓價。近年有父幹的年輕人可以買樓上「車」,人人稱羨,但不是每架車都岩上,上錯劏房盤的業主,隨時變成負資產。

林鄭出新招,再打民情牌,指自己過去都上唔到樓,軟硬兼拖推樓市政策。打工已經十年的羅先生與太太,現以萬一蚊租住粉嶺四百呎私樓,對於林鄭的施政報告,抱一絲期望,「睇到少少希望,不過首置依家話做,由拍板、起樓、賣樓,都要幾年時間,到時香港都唔知係咩世界!我都三十幾歲,好尷尬,到底等唔等你呢?」他住慣私樓,亦是以買私樓為目標。

另一位辛小姐,七年前打算收一百七十萬買入沙田第一城兩房單位,但被家人勸退,單位現已升至四百五十萬,脫離了她的負擔能力。等了又等,她對首置盤有一定期待,「我同好多朋友都打工十年,人工合資格申請,都好想知政府的首置計劃最快何時推出?價格多少?是否會在自己負擔範圍內?還有日後轉售條件怎樣,如果我日後結婚生子要換樓,或會日後將單位轉手,換個較大面積單位。如價錢、條件不錯,我會試入紙申請。」辛小姐諗得很長遠。

林鄭上周推出首份施政報告,雖然白居二、綠置居,只是梁振英年代的產物,但在地產界打滾幾十年的紀惠集團CEO湯文亮認為,「恆常化」這三個字對細價樓有巨大衝擊,更會推冧細價樓,「依家居屋要你補地價先賣得,以往市場上得幾千個白表,因為你未補地價,第日想賣出去,要搵有白表先易賣得出。恆常化之後市場愈來愈多白表,每年有一萬幾千,你第日想賣,搵返個白表買家好容易,以後居樓無人補地價賣架啦。」

居屋免補地價,兩房的居屋上車盤,便只需三百多萬市場已大把選擇,湯文亮再解釋其理論:「原本你買個居屋單位要六百萬,其中二百萬係補地價,依家唔駛補地價,四百萬就買到個六百呎單位。如果四百萬買新樓,你話會買到幾大?你話大唔大鑊?今年買咗細價樓嘅都好大鑊!一年推幾千個出嚟,即刻食哂你啲細價樓購買力。(劏房盤會因此受壓?)係呀,依個好大鑊 (會不會有一批負資產出來呢?) 你說得無錯,你睇吓啲地產商嚟緊會點開價。」

中原地產主席施永青同樣認為,未來劏房盤無運行,政策出爐後將會率先受壓,「如果針對的是居屋以上的人,長遠就會對私人樓價有影響,因為依啲人應該在私人市場買樓,你話俾佢知遲一點政府會照顧你,他便暫時不買樓。(早一兩年,地產商推很多劏房盤,那些樓盤會不會最受影響?)係呀,所以我一早就話那些納米樓唔值得投資,因為香港已經建了很多細單位,如果政府有足夠的上車盤讓香港人購買,這些就變成劣質上車盤,不過你自己投資錯誤沒有辦法。」
2004-10
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【封面●姣婆遇着胭粉客】農地土儲1億呎 林鄭靠哂地產商攞威

關注都市規劃的學者姚松炎,指將來的首置盤,多半會在新界農地,「佢喺政告裡面白紙黑字清楚寫明,唔會影響公屋同私樓的供應,土地係嚟自私人地產商。隱含意思其實都係呼之欲出,就係用囤積幾十年嘅農地,因為只有呢批地係地產商手持,而唔會影響公屋同私樓供應。」

事實上林鄭多次強調沒有官商勾結之嫌,地產商興建的首置盤可以免補地價,又在電視台節目提及不少對地產商有利的措施,不單主動透過政策,令地產商的新界地地積比率提高,讓他們可以同時建私樓及首置盤,更會建路、鋪水管,做好基建吸引地產商建屋。

其中會德豐在上月率先表示,旗下正申請改劃用途的大埔洞梓地皮部分單位,或可成為首置上車盤。旗下常務董事黃光耀在上月已伸出友誼之手,稱若果政府容許以公私營模式合作發展首置上車盤,將有助增加樓宇供應,而集團大埔洞梓項目向城規會申請改劃為綜合發展區,作公私營房屋發展。跟據資料,會德豐早於五月已申請,似乎「早着先機」。

多年來,各大地產商都積極在新界囤地,當中以恒地、新地(16)、新世界(17)及長實 (1113)在新界擁有最多土地,恒地去年公佈擁地四千五百萬呎,相等於八萬五個七百呎單位。而新地於新界發展中物業及已落成待售物業,樓面面積亦達2,200萬平方呎,四大地產商合計有一億平方呎土地待發展,而林鄭零七年第四季能推的土地供應,其實只有一千個單位。

過往地產商申請農地改建都困難重重,姚松炎擔心:「會唔會有政策支持下,城規會就會開綠燈,大量批准?依個係有先例可循,就好似上屆政府綠化地計劃,以前喺無政策支持下,超過八成半都不獲批,但政府帶頭話要改建綠化帶之後,就差不多全部批准。」

他預料日後政府對改建農地有定案後,定必吸引地產商跟隨:「因為土地轉換用途同補地價,從來都唔需要通過立法會。現時關鍵係城規會點樣把關,係唔係話會興建公私合營就會批?」最終都是地產商獲利最多:「如果係地產商興建,佢哋唔會介意搶走私人市場需求,因為需求都是落在自己手上。」
2004-10
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【封面●地產商通殺】樓價400萬實收625萬 80後:無早咗上車

短片:http://video.next.hk/mcp/encode/...ver2_freda_v2_w.mp4

上年成功上車的80後阿傑,就是以520萬元購入會德豐旗下掃管笏路NAPA一單位,平均呎價一萬一千元左右,他不認為自己「上早咗車」:「自己幾鐘意依度地理環境,同埋觀察番樓市,今年都有升幅。」風水佬呃你十年八年,樓價遲早反映。細價樓急跌,地產商定必損失慘重?錯了,有小型地產商向本刊指,已經有計劃轉建中價樓,只要將劏房盤圖則修改變大即可。


而過去賣出的劏房盤,地產商早已經袋袋平安。12年屋宇署批出動工紙,其中有216個小於160呎的納米盤,到15年已爆升至近900個,去年再飈升至2,600多個!例如是恆基的北角項目尚譽,一四年以每呎四千二百元強拍回來,去年以每呎二萬五千元賣出。一個一百七十呎的單位,賣四百二十五萬,扣除成本恆基淨袋二百四十多萬。估計全棟一百二十八個單位,幫四叔賺了三億,難怪四叔起劏房毫不手軟。被網民戲稱為m巾盤的利奧坊•曉岸,一層劏出廿二伙;西灣河柏匯八成均是二百呎的開放式單位;而土瓜灣迎豐更加全棟三百個單位全數不足三百呎。

過去地產商為了扶小市民上車,更提供貼心按揭服務,製造了一個上車計時炸彈。有地產代理統計,近年五大地產商共二千四百多個新盤單位,有借二按的竟佔了其中一千個,其中特別是恆地。金管局一五年出辣招收緊銀行按揭,恒地與一眾地產商順勢推出一按、二按計劃。以每個單位百七呎的尚譽計算,售價四百二十五萬,買家向銀行做一按能借六成,買家即是要準備一百七十萬首期。但因有恒地額外的三成二按,買家付四十二萬已經能上車。

而另外一個恆地更「筍」的按揭計劃,是由地產商借足八成,但要收四釐息,廿五年後付出的利息數目,其實高達二百萬,亦即總樓價是六百二十五萬元。如果是以銀行息口借八成,廿五年後利息不過是一百萬,相差整整一倍,反映地產商食水深。「過去樓價升得急,發展商計既數,係已經當呢筆二按收唔返,佢地都已經賺突,而且可維持住貨如輪轉。」一名知情人士指。

2004-10
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萬变不離其宗……地產商坐享其成!
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08年單人
15年3月轉左擴2 (G1335-G1336)
18年9月21日網上S1         
18年11月4日收信審查
18年11月12日見主任13號補文件
18年12月8日S2
19年1月14日S3
19年1月24日S4
19年1月25日派滿東村低層
19年2月1日拒絕
19年2月14日轉返S2
19年3月7日S3
19年3月13日S4
19年3月15日收信派石圍角村
19年3月20日頂樓冇電梯到達拒絕
19年4月3日轉返S2
19年5月15日S3
19年5月16日S4
19年5月27日派長宏村邨,簽約
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G1338XXX 擴3
2018-10-31 轉 S1⏩12 頭 收信見主任⏩1月16 轉S2⏩1月21 轉S3 ⏩01月31 轉S4收信 滿東拒絕。
⏩唔記得幾時再轉S2⏩大約十幾個月後2019-12-02 再轉S3⏩2019-12-03再轉S4⏩感恩~~派駿山~高層?????
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