抵押$365萬粉嶺居屋 兩公婆月袋年金$8,000！

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抵押$365萬粉嶺居屋　兩公婆月袋年金$8,000！

「退休後無入息，份退休金越搣個心就越寒，又唔知自己幾時香！」年輕人總是憧憬退休生活，年屆69歲的沈生雖有「磚頭」在手，但退休後缺乏每月現金流，「個心唔定」卻是最現實的退休寫照。

沈生於內地打工廿多年，太太50歲時已退休照顧家庭。膝下兩兒早已成家立室，但他多年來作為家庭經濟支柱，坦言不慣退休後「攤大手板問個仔拎錢」。

「咁多年習慣我搵錢返黎養佢，到我咁既年紀仲要成日伸手同個仔拎？唔慣！」退休後眼見儲落的老本始終有限，沈生早前便決定將其粉嶺居屋單位承造20年安老按揭，以磚頭換取流動資金。

沈生單位實用面積逾500呎，未補地價估值達365萬，以年紀較輕、現年62歲的沈太計算年金，未來20年兩老每月合共可獲「出糧」逾8,000元。計畫結束雖再無糧出，但單位不會被收回，直到兩老均已終老，屆時後人可優先向銀行贖回單位，一般有6至9個月時間完成贖樓程序；若決定不贖，則會交由銀行出售物業。

「退休金擺20年唔知會點，始終會搣曬，但依家每月有糧出，20年後先動用筆退休金，個心定好多。」沈生坦言，退休時其實沒有想過承造安老按揭，「本來諗住辛苦D去麥當勞做下替工、揸份的士」，但後來得悉有此計畫，便和兩兒商量。

「個仔話，錢係你搵、間屋係你買，你咪拎去做按揭，唔使擔心班後生。」沈生指，現時每月8,000元也足夠應付日常消費、燈油火蠟，太太閒時又可到社區中心學跳舞。「我個個月睇住8000蚊使，覺得係幾足夠，可以懶D留係屋企唔洗兼職，儲到錢又可以去旅行，唔使咁辛勞。」沈太亦禁不住透露：「9月就可以去澳洲玩，使我自己錢，返黎又有糧出。」

不過，上一代普偏傾向把物業留給子女，但何解兩老如此灑脫將物業按給銀行？「老實講，留唔留係睇個仔本唔本事，按俾銀行之後都可以贖嘛！咪睇佢兩個邊個有本事。」沈生續說：「我唔望個仔養我，佢又唔望我養佢，點養得起？依家我自己錢自己使，個仔又唔志在我留返呢一筆錢，宜家唔興架啦。」沈太亦指，子女家用始終有限，「你見到樣樣都貴，其實依家我地都減低班後生壓力，唔使佢地成日問我有無錢交電費」。

記者：陳洛嘉

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上商行政總裁郭錫志(蘋果日報)

沈生於上海商業銀行申請安老按揭，一個半月左右已獲批。上商行政總裁郭錫志指，自從安老按揭計劃去年擴展至未補地價資助房屋後，可謂擊中要點，令申請人數大增，該行亦擴展至全線分行均可接受申請。

郭錫志坦言，中產長者有足夠現金流，未必需要安老按揭，反而不少居於資助房屋的長者將畢身積蓄用於置業，透過計畫便可將目前高企的物業價值釋放出來，改善退休生活。現時該行新造的安老按揭個案中，便有一半為資助房屋。

他透露，去年該行的安老按揭申請宗數按年增一倍，整體物業估值平均達500萬元，以60歲申請10年年金計，每月可獲派1.85萬元。該行歷年最老申請人更達91歲，提取終身年金後，每月年金亦「幾可觀」。

年金的計算辦法各行劃一，沈生指，加上銀行回贈大概亦只夠支付律師費、認證費，透過不同銀行申請其實分別不大，「最緊要間銀行唔係高高在上，問咩都唔答」。若想增加每月年金，申請人亦可同時抵押有現金價值的人壽保單，但沈生就指，由於自己保額不大，故當時沒有此考慮。

記者：陳洛嘉

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隨著樓價繼續升溫，今年已吸引不少長者趁高價承造安老按揭，鎖定物業價值。據按證統計，截止5月底，安老按揭累計申請宗數達1,829宗，按年急升46%。目前全港安老按揭申請人平均達 69 歲，物業估值平均500萬元、樓齡30年，每月平均獲年金1.49萬元。

中文大學商學院助理院長李兆波指，趁樓價升至歷史新高申請安老按揭是明智決定，但申請前必須清楚計畫細節，並與子女溝通好。

他續指，現時百物騰貴，單靠「養兒防老」有一定風險。「新一代價值觀不同，而且父母花盡積蓄栽培子女，子女唔一定好有成就。下一代應付到自己生活、唔學壞已經好好，派到特別息俾父母係Bonus！」

除了安老按揭外，政府亦即將推出終身年金。李兆波認為，長者承造安老按揭後，若覺得現金流仍然不夠，可將積蓄投資公共年金雙管齊下。不過，由於公共年金內部回報率只有4%，若然長者有投資經驗則可自己投資，不一定要將資金鎖死。

沈生亦指，若要月派5,800元，首先要有100萬元購買公共年金，「不如買滙豐收息好過」。

記者：陳洛嘉

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單位估值越高，承造安老按揭所得年金亦越多，但其實用作計算年金的物業價值亦有上限，只有估值800萬元或以下物業才可以全額計算年金。若物業估值達800萬元以上，只能按60%至80%樓價計算年金，計算上限為1,500萬元。（見表1）

以太古城青松閣單位為例（見表2），根據上周五滙豐物業估價，單位估值1,495萬元，若承造安老按揭需打8折，即樓價只計算1046.5萬元。以60歲長者計，若選擇20年年金，每月可取得2.5萬至80歲；若選擇終身領取，每月亦有2.1萬元。

記者：陳洛嘉

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安老按揭又稱「逆按揭」，即業主將自住的單位抵押予銀行，然後每個月可從銀行收取固定年金，不會受樓價、通脹等因素影響，年金期可選擇10、15、20年或終身收取。

簡單而言，申請人年齡越高、所選年金期越短、物業價值越高，每月年金越多。如聯名申請，每月年金會較單人申請少，金額以較年輕的借款人年齡計。

承造安老按揭期間，借款人仍然是物業的業主，年金派發完後亦可以繼續居於物業至百年歸老。待借款人離世後，後人有優先權清還安老按揭貸款，包括按揭保費等費用以贖回物業。如繼承人選擇不贖回物業，銀行才會出售物業，以償還貸款。

1. 安老按揭點申請?

安老按揭無須透過中介人，可向7家銀行直接申請，借款人需年滿55歲並持有香港身份證。若物業為未補地價的資助房屋，業主則須年滿60歲。

在正式申請前，借款人必須先預約輔導顧問並繳交輔導費，屆時可邀請配偶、子女和親人等一同出席輔導會面，了解計畫詳情及其法律後果。獲發輔導證書後，借款人便可正式申請。

7家銀行包括：
中銀香港
交銀香港
富邦香港
南洋商業銀行
上海商業銀行
東亞銀行
永隆銀行

2. 係咪咩樓都得?

安老按揭適用於自住香港住宅單位，樓齡最多50年（其他將按個別情況考慮）。除了私樓外，去年計畫擴展至未補地價的資助房屋，包括居屋、夾屋及公屋。物業可由借款人以個人名義持有，或與另外最多兩名借款人以聯名持有。即使物業尚未供斷，亦可申請安老按揭。
3. 他日樓價升值，銀行咪賺晒?

若繼承人選擇不贖回物業，銀行待安老按揭計畫完結後，便會出售物業，從而收回貸款的利息和保費。若然屆時樓價越升越有，銀行賣樓還清總結欠後，都不能從中食差價，需將全數餘額歸還後人。

相反，若屆時樓價大跌，不足清還安老按揭貸款，差額就會由按證公司包底，後人亦不需填氹。

4. 中途要一筆錢周轉點算?

長者退休後需要資金流動性，承造安老按揭期間若遇到突發事情，其實任何時間內都可申請提取一筆過貸款應對。

不過，突發事情僅限支付醫療開支（包括香港境外的治療）、物業維修等，而且每宗一筆過貸款申請均須提供證明文件。

當借款人提取的一筆過貸款金額越高，其後的每月年金則會相應地減少。如果借款人提取一筆過貸款已達金額上限，則不會再有任何每月年金，但是仍可居於物業至終老。

5. 申請前有咩潛在費用?

申請安老按揭主要牽涉輔導費及法律費用，若借款人被要求提交驗樓報告（如物業樓齡超過50年），或提出抵押壽險保單加大年金，亦要自己負責提取相關報告及保單的開支。

至於承造按揭期間，借款人基本上終身毋須還款。若繼承人選擇不贖回物業，貸款利息和保費會於計畫結束後，銀行透過出售物業收回。

記者：陳洛嘉

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親生仔不如近身錢……

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