彩興吐糟

JennyYung1

彩興吐糟

業主立案法團問題。法團要搞。但伙都未入,就已經有一群人出黎沖出黎,沒人懷疑他們? 任他們在胡亂搞局? 任他們做你代表?
在議員的facebook群中, 大批打手護主。
在whatsapp群組當中, 呼籲已入群業主站出來保護他們?
所有質疑他們的意見,都是反對派,你不能有意見,只能跟著他們的玩法。他們開始慢慢控制了屋苑的言論,極危險。希望開此帖子,讓彩興人知道,你不一定要做什麼事付出。但在此提出你看到的問題。警惕業主們。本人不志在搞事,只在乎把事實托出,請理性分析。
你可隱藏你身份,彩興人會看得出問題。

House66

?

山竹

近期多騙案，又識得唔耐，唔好亂信人

bbmmdd0317

我睇過下其他分析，以下係其他屋苑既經驗:

應不應該成立業主立案法團?????
12月14日大家如出席業主會議, 去行使自己權力及反映自己意願, 就開始投票議決是否成立業主立案法團及委出管理委員會!  我想每一個景新業主心中都有不同答案!

贊成業主可能說:[要自己管番…….那麼以後就不用加管理費啦!..........現在屋苑盤賬真係混賬!(不知道是不是暗地裏也說房協呢!)。另一邊不支持業主說: [現在雖然好似管得不好但還可以…………我們不想改變, 現在幾好!……………我唔想政黨入侵屋苑……..法團管理委員可能會貪污。] 如果要全部列舉, 可能10頁紙都寫不完!

凡事要考慮, 當然要找原因或理由, 再找出利弊, 參考別人經驗或曾發生事件個案, 判斷利多於弊, 還是弊多於利, 才可下決定。

那麼究竟為什麼要成立法團呢! 可否選擇不成立法團？有沒有一個較中肯又不偏不倚理由(原因)??

請參看: 香港大廈管理疑難剖析, 黃大仙區議會轄下房屋事務委員會2008 年3月第11頁
http://www.cityu.edu.hk/hkhousing/r&c/wts4.pdf

bbmmdd0317

引用

“成立法團跟成立業主委員會有何不同？

在大廈建成初期，很多時都會由發展商委任的管理公司進行管理。公契一般都會訂明，在大廈入伙後會成立業主委員會，作為諮詢組織，協助管理公司工作。故此，業主委員會的作用只在反映業主意見，並無法定權力。相反，按條例成立法團，業主才可以享有條例賦予法團在大廈管理方面的權力。

(條例第16、18(1)、18(2)及 14(1)條)

可否選擇不成立法團？
如沒有法團進行監察，理論上管理公司可以一意孤行，制定業主不歡迎的管理方針。一般而言，業主委員會都能反映出業主的意願，並對管理公司的決策有一定影響。故此有不少大型屋苑如太古城，雖然已入伙數十年，但都沒有成立業主立案法團。但正如上述所言，法團可代業主行使及執行與建築物公用部份有關的權力和職責。因此成立法團可協助業主更有效地管理自己的物業，也可保障業主的權益。“  
引用完結

再參考多些: 立法局議員提問, 民政事務局局長曾德成的書面答覆２０１１年７月６日 :- http://www.info.gov.hk/gia/general/201107/06/P201107060106.htm

引用

“大廈未有成立法團的原因眾多，常見原因可大致分為四類。第一，不少大廈已成立其他業主／居民組織，與管理公司保持密切溝通，有效管理大廈。第二，是有關大廈已聘請管理公司，而有關管理公司能夠提供良好大廈管理和維修服務，居民為之滿意。第三，是一些位於舊區且樓齡高的單幢式樓宇，業主多數是長者，或者是基層市民，經濟和組織能力有限，加上這類樓宇很多都有業權不清的情況，又有一部分業主把單位出租，透過代理收租，平日難以聯絡，所以難以組成法團。第四，是由於有少數發展商（通常持有物業管理公司）持有較大比例的業權份數，如發展商持不合作的態度，其他業主很難取得足夠票數成立法團。
…………………………..事實上，除了成立法團外，私人大廈的業主也可選擇成立其他居民組織（例如業主委員會）或聘請物業管理公司，協助大廈業主處理日常的大廈管理和維修工作。“  
引用完結

山竹

景泰嗰邊，親戚做工程，勁落力，7個月選3次法團，知咩事，候選人又係疑神疑鬼政黨入侵，幸好街坊聰明及多戶等炒樓，越來越少人支持

johnm7798

攪錯

MUF

景泰嗰邊，親戚做工程，勁落力，7個月選3次法團，知咩事，候選人又係疑神疑鬼政黨入侵，幸好街坊聰明及多戶...
山竹 發表於 2019-06-05 15:30:52 原文

咁最後真係證明到被政黨入侵咗?

bbmmdd0317

承上內容:


那麼保留業主委員會模式的壞處有沒有呢? 雖然沒有起訴權,沒有查賬權,但仍能代表全體業主與管理公司溝通，監督管理公司的日常活動，對管理服務提出批評和建議。我想只不過現在運作上要多加改善! 加強業主與管理公司溝通, 由於現在資訊發達，不少管理公司都不願意執行違反業主委員會意願的政策，因此業主委員會還是有一定影響力的。


那麼現在管理公司(房協)呢? 她有沒有一意孤行?  制定業主不歡迎的管理方針? 她並沒有啊! 至於賬目問題, 只要房拹能 [清晰] 地解釋賬目, 釋除業主疑慮並交代清楚開支去向就可以了! 至於按支出比例收取的經理人酬金就沒有辦法了, 歸根結底房拹出來做生意為屋苑提供管理服務, 難道要不賺錢經營嗎?


至於貪污, 我已說過是 [人] 問題, 有 [人] 就有賄賂! 拿出來所引用的新聞報導只想大家知道曾有發生, 警惕有存在可能, 並不是說一定再會發生, 一般來說, 大型管理公司有完善的制度規管及反貪手則, 監控能力亦較中小型管理公司優勝! 所以根本不用大驚少怪, 如從未發生, 則更容易在這方面鬆懈, 這才令我們最為擔心! 反之, 如日後成立了法團並委出管理委員會, 有權炒管理公司, 先不管他們會不會聘用跟自己友好公司或以省錢原則為由, 如真的要換走房協, 所換入的管理公司多具不知名或以中小型公司的比率就相當高,要知道連賄賂政府/公共機構也曾發生, 那麼其他私營公司發生機率就更大, 這個不難想像, 大家只要上網用搜尋器找找管理公司曾有貪污新聞就可一清二楚!


那麼成立了法團後又大可能會出現什麼狀況呢?


1.由於《建築物管理條例》賦予業主立案法團（法團）權力與責任，管理樓宇公, 用部分, 因比


“《建築物管理條例》第344條給予屋苑法團過大權力，而法團運作不透明、令業主受騙的事件日趨嚴重。近年來，他收到的投訴越來越多，亦正在跟進多個起訴法團案件。”
原文來源: http://www.epochtimes.com/b5/10/5/20/n2913642.htm
雖然曾有議員要求政府進行監管, 如發牌制度, 但卻未能落實。
“潘佩璆指出，現時法團根本沒有受到監管，不少小業主亦曾到民政事務局投訴，但甚少得到回應。他擔心業主委員會在缺乏監管的情況下，容易受到不正當操控，使一般小業主權利難以得到保障。潘佩璆表示，在與徐英偉的會面中，對方表示政府有意修例，對大廈管理公司設立發牌制度，使之得到監管，保障小業主權益。”
原文來源:http://stu.hksyu.edu/~shuo/web/2010/10/26/7161
在政府尚未落實進行完善機制對法團有所監管, 我個人對法團運作模式 [十分有保留]!

bbmmdd0317

2.至於法團貪污問題就更不用多說了, 現有的業主立案法團存在財務不透明、權力欠監察等現象, 由於權力過大, [遇人得淑]還可以, 若然[遇人不淑]那怎麼辦? 其實投選選對的機會率只有一半! [權慾]過大, 謀 [利慾]的機會則大增! 如真的發生以上情況, 是無法保障衆小業主的利益,成為受害者。更甚因管理混亂, 委員與業主之間紛爭無日無之, 這樣不和諧屋苑大家想見到嗎?

我尊重大家意愿, 如最終大家議決成立法團拹作管理屋苑, 根據“條例附表2第2(2)及5(2A)段訂明，獲委任的租客代表當作由業主委任為管委會委員。非業主的人士可獲委任為管委會秘書或司庫，但他們並不憑藉擔任這兩個職位而成為管委會委員。”
因此建議將秘書及司庫兩個位置投選並交給房拹, 作為 [制衡], 雖然可能多付津貼, 但個人認為還是可行。

3.剩下來業主所認為壞處相信只有一個, 就係政黨介入, 究竟會不會? 未來發生情況如何? 機會率有多高??

我想信政黨議員不便作答, 普通居民更不用說了, 單憑自己見識加上報章報導也只可知點皮毛, 那麼如果由一個民政處的一份子，需要經常出席居民代表的會議。過去七年來出席大大小小的居民會議，應該不少於一百五十次。
他應該有足夠公信力及經歴跟我們解說一下若有政黨介入時業主所面對將可能發生情況!

請參看: 「業主立案法團戰記」, 信報論壇2010年06月27日   
            http://forum.hkej.com/node/52078
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