給準買家,特別綠表人士

Longleglo

給準買家,特別綠表人士

聲明：歡迎善意的討論。惡意或不正當的言論，恕不回覆。


新居屋的攪珠結果已經於2016年5月10日公布，準買家應該大概知道自己是否有機會揀樓。昨天在討論區上看到有2名網友都問起新居屋或綠怡雅苑長樓花期的事情，加上早兩天煥然壹居出現首宗懷疑因未能上會而撻訂的個案，所以我決定另寫文章，解釋用建築期付款，長樓花期的風險，希望令居屋準買家可以準確評估個人的財政情況，減少因未能上會而撻訂的機會。


發展商

關於長樓花期賣樓，資深的投資者都清楚明白當中的風險。可是普通市民，特別是第一次買樓的居屋準買家，大都不清楚長樓花期賣樓是什麼一回事及當中的風險。首先應該從發展商的角度去解釋長樓花期賣樓。

自從政府放寬了樓花期的月份之後，愈來愈多長樓花期的1手私樓開售。最長的有30個月。為什麼發展商樂於賣樓花呢？

網友提出了hedging的概念。Hedging 中文是對沖。簡單解釋發展商怎樣運作。以24個月的樓花期作例子。

假設2年後樓市下跌，買家其實是買了貴樓，發展商就賣了貴樓，賺多了。
假設2年後樓市上升，買家就買了平樓。可是，發展商其實都是賺了。賺了什麼﹖他們賺了現金流及時間值。做生意的人就會知道，借貸和現金流對公司的重要性。如果發展商賣現樓，他們要2年後才收錢，才有現金流。而且，他們要支付2年內向銀行借貸的發展成本的利息開支。如果發展商賣樓花，他們就可以提早2年拿取資金，可作還款之用，更可以拿那筆錢去投資收息，或者投地起樓，這就是貨如輪轉，不用等2年後才收回資金。

這是大多數發展商的賣樓策略。至於恆隆和華懋等待價而估的策略，因與樓花期無關，在此不便多說。

所以賣樓花對於發展商幾乎是有賺無蝕的。至於買家，就要和樓價對賭。樓價升，買平了。樓價跌，買貴了。

yon_wong

Longleglo

政府放寬樓花期的政策


政府於2013年將預售樓花期由20個月增加至30個月，令新盤推出市場時間縮短，市場逐漸湧現一批批超長樓花期項目。
http://paper.wenweipo.com/2015/04/09/ME1504090004.htm

2013年，正是梁振英上台之後一年。他為了加快增加供應量，將預售樓花期增加一半至30個月。但其實這只是玩弄數字遊戲，實際的落成量，並不會因為提早推出而增加。樓花還是要2-3年後才能入住，無助解決即時的住屋需求。可是，特首任期只有5年，搵地起樓快都要4-5年，到時梁振英都可能離任啦，對於他的政績毫無幫助。所以，他必須用長樓花的方法，提早透支未來的供應。可是說他是在開期票。


熟悉地產的人士都知道，梁振英喜歡玩數字遊戲，常常說5年有9.2萬個供應量，卻從不提及真正的落成量。每年賣不去的樓花，又撥作下一年，數字又是估算，不是真實落成量，存在許多水份。在此就不詳談。



長樓花期的出現，梁振英正是幕後推手。

Longleglo

新居屋及綠怡雅苑的樓花期


新居屋及綠怡雅苑的樓花期由23個月至37個月不等。新居屋於2016年7月25日開售。


關鍵日期分別是：
2018年6月30日 (23個月)
2018年9月30日 (26個月)
2019年8月31日 (37個月)


請留意，這是從揀樓開始計樓花期。如果由獲批預售樓花同意書開始計起，樓花期會額外增加5個月。


另外，綠怡雅苑超長的37個月樓花期，比起政府規定的30個月預售樓花期還要長。我不知道政府最近是不是有再放寬。如果政府沒有放寬，那即是說政府自己開了壞的先例，打破了30個月樓花期賣樓的限制。這更表明梁振英為了篤數，強行將2019年才起好的樓也拿來賣。政府不是發展商，不是為了hedging，為什麼要賣樓花﹖唯一答案就是篤數，為政績。如果梁振英不推超長樓花，到2019年落成的樓，就會益了下一任特首，成為下一任特首的政績了。可是這卻將樓價下跌的全數風險，轉移到準買家身上。

Longleglo

樓花似期貨


樓花，是類似期貨，但又不等於期貨。似期貨，因為樓花對於買家是一種對賭。買家要對賭樓價升跌。如果樓價升，買家就買了平樓。如果樓價跌，買家就買了貴樓。不似期貨，因為期貨合約可以在第二市場轉賣，買家不一定要買入該貨物。但現在香港政府已經限制了摩貨制度，沒有二手買家可以買入你那張樓花合約了。所以樓花，是似期貨，但又不等於期貨。所以買入樓花的買家，都是在玩一場賭博。


買家買入樓花並以即供付款，其好處有，發展商會以折扣出售，價錢比建築期付款平。另外，如果樓價上升，買家即是買了平樓。相反，如果賭輸了，樓價下跌，買家除了買了貴樓之外，買家在未收樓之前已經要開始供款。對於換樓客是雙重開支。所以新鴻基某新盤會有免供款優惠，令買家可以收了樓之後，才開始供款，令換樓客有時間放售自住物業，減輕供樓開支。

Longleglo

建築期付款和即供付款的分別


私人樓花和新居屋樓花有一樣特別不同之處，就是新居屋只有一種付款辦法，就是建築期付款。私人樓花可以選擇即供，或者建築期付款。就是因為這個少少的分別，令到新居屋的樓花風險比私人樓花的風險更大。


即供付款
好處：發展商會用折扣價賣，價值較建築期付款平。
壞處：即時要供款，增加開支。


建築期付款
好處：除了訂金之外，不用馬上供款。
壞處：價錢較即供貴。而且需要承擔因樓市下跌，到上會的時候銀行估價不足的風險。有可能需要額外現金做首期。


大部份買1手樓花的人都會選擇即供付款，因為價錢較平，而且立即上會，減少因為樓市下行引致銀行估價不足，不能上會的風險。

Longleglo

買家的風險

這部份才是準買家最關注的一部份。看了以上文章，準買家會更易理解新居屋的風險。23個月至37個月樓花，簡化叫做2至3年樓花。以下會列出買家所需要承擔的風險。

A)加息風險

如果美國在未來2至3年加息，會有以下後果：
1) 增加每月供款金額。金額和加息幅度成正比。

2) 家庭入息要更高，以通過壓力測試。關於這一點，以我所知及新聞報導，新居屋買家應該是不用通過壓力測試的。但是買房協綠怡雅苑的買家就需要通過壓力測試，因為房委會和房協跟銀行的按揭協議有不同。(如果有錯，麻煩網友指正)

所以買綠怡雅苑的準買家，有機會因為加息，引致未能通過壓力測試上會。計數的時候要預計埋加息的因素。

Longleglo

B)樓價下跌的風險

我會將樓價下跌的風險分為以下2個時期：

1)     2015年9月或12月(定價日期)至2016年7月25日或揀樓日期(以較後為準)
2)     2016年7月25日或揀樓日期(以較後為準)至2018/2019上會日期

我認為，1) 的風險，應該由政府承擔，理由十分簡單。訂價跟揀樓日期相差11個月，根本不合理，完全脫離市埸價格。1手樓根本不會這樣訂價，而是以貼市價來訂價。你見會德豐何文田訂價只是稍高，馬上無人問津，一星期內快速減價。即使是資助房屋，訂價也應該貼市而不是離地。那有人早11個月訂價﹖

至於2) 的風險，就要由買家自行承擔，因為這是樓花，如用建築期付款的話，就要承擔建築期樓價下跌的風險，就像買1手私樓樓花一樣。

但現在政府沒有承擔1) 的風險，變相將1) 和 2) 的風險都轉移至新居屋買家。所以準買家需要承擔樓價下跌風險的時間，應該要從樓花期再加8或11個月。綠怡雅苑 = 48個月
另外兩個居屋 = 34個月或37個月

如果這段時間，樓價下跌，會有以下後果：
a) 銀行估價不足，買家需要額外現金做首期上會。否則要撻訂。樓價從2015年9月高位已經回落約13%，折扣率已經從本來7折變成大約8折。樓價再從高位跌17%的話，就等於無折買居屋，而且還不是買100%業權的居屋。(業權%跟折扣率而定)
b) 有機會變負資產，按買家投入的首期而定。負資產並不是大問題，最重要保住份工，繼續供樓。一旦斷供，就會資不抵債，銀行有權收樓，買家有機會破產。所以重點是要保住份工。

如果你預期樓價會從高位跌超過3成，你根本不應該買居屋，因為居屋只有7折。跌超過3成代表你用同樣的價錢可以買到私樓。你買居屋的唯一期望就是，樓價不會在這2至3年內跌超過3成。買新居屋樓花，絕對是一場對賭！

Longleglo

C)失業/財政危機/經濟下行/政策的風險

上述4點，以失業的影響最大。這個不用多說。失業的話，就不能上會，也不能供款，所以用建築期付款的居屋樓花買家，最好要有穩定的工作和收入，例如公務員或者公營機構，或者其他穩定的職業。保得住份工，先至有得上會有得供樓。之前綠悠雅苑有人因為失業，引致未能上會，導致要撻訂，所以今期居屋有7個綠悠雅苑的重售單位。

其他財政危機包括急病或突如其來的開支，令財政緊張或首期不足。所以準買家要預留鬆動的資金去買樓。經濟下行和政策的事就不多說了。


實際的計算


愈打愈長，講的人講到口水乾，看的人心裡應該媽媽聲在咒罵了。我明白文章偏長，但買樓的事並非三言兩語可以解釋得清楚。又或者是我文筆差勁，不懂得簡化文字吧。講講實際的例子吧。


早幾天，煥然壹居出現首宗撻訂個案。據報應該是買家未能通過壓力測試而未能上會。這件事證明，有買家準備不足。其實做壓力測試，絕對需要在買樓之前做完。方法其實很簡單，業主們可以不看。第一次買樓的人可以繼續閱讀。


上網或者手機APP都可以計到壓力測試。我自己喜歡用利嘉閣按揭個APP，不是賣廣告，只是自己用過覺得好用，大家可以自行上網找其他網頁或者APP來做測試。


輸入心水單位的樓價，首期，利率，年期等資料。我就以煥然壹居的撻訂個案做例子，教大家怎樣計數。那個單位價錢是553萬。


在APP輸入
樓價 = 553萬
成數 = 80% (按保最高80%)
年期 = 25年 (資助房屋最高25年)
利率 = 2.15%(P-2.85%，資助房屋無H PLAN)


結果
樓價 = 553萬
總按揭 = 451萬
應付首期 = 110萬
每月供款 = 1.95萬
壓力測試下最低家庭收入 =4.46萬
印花稅 = 16.5萬

Longleglo

只要根據自己的情況輸入數字，大家就會知道自己的入息能否通過壓力測試。如果自己計完都通過的話，就可以去找銀行按揭部的職員，交出入息證明稅單等，作初步壓力測試評估和按揭評估，看看銀行能借多少錢。最後知道可借金額之後，才去買樓揀樓。揀完樓之後就真係要去做按揭批核和上會了。(新居屋建築期付款的話要到收樓前才可以上會)如果買家有做足以上程序，訂撻的機會可以減少。


請留意，煥然壹居接近現樓，所以不會出現估價不足的情況。可是居屋的長樓花期，會有估價不足的情況。所以準買家需要調整以上計算的數字。例如預期未來2-3年會加息1%，就要在利率輸入3.15%。而為防樓價下跌而不能上會，買家需要在上述計算的首期外，預留一筆額外的資金上會用。至於是幾多，這件數就真的較難計算，因為樓價跌幾多會直接影響額外資金的數額。


我用上述例子，希望新居屋準買家懂得計算風險和財務情況，減少訂撻的風險。至於買不買，沒有人答到你，因為無人是先知，無人知樓市升定跌。總之，量力而為，計算好自己能承受的風險，認為合適的話就買。