套丁王國關鍵人曝光：前律師會長簽名見證套丁　城規身份審批建屋

《香港01》披露的絕密套丁協議，勾勒出前大埔區議會副主席溫學濂，及其長子、廣東省政協兼前滅罪委員的溫幸平，如何建立市值逾19億元的丁屋王國。

記者追查下更發現，曾任鄉議局發言人、香港律師會會長及城規會小組副主席等公職的律師葉天養，竟也身陷其中，為一幅涉事農地的秘密套丁協議擔任見證人，又透過旗下律師樓處理轉名文件獲利。

更甚者是，後來溫幸平的公司向城規會申請，在上述農地興建丁屋時，時任城規會小組委員的葉天養竟也出席會議，更審批了發展項目，並無避席或申報利益。

有大律師認為葉天養明顯涉利益衝突，而葉為一份懷疑套丁串謀詐騙的文件作見證，亦可能涉及專業失德。葉天養至截稿前未有回應；規劃署則證實，葉天養於當日城規會會議並無就涉事地段發展作申報。

葉天養有份見證的套丁地段位於粉嶺簡頭村丹山河畔，因涉事各方仍就發展有分歧，故現時仍未動工建丁屋。（香港01記者攝)

• 涉案丁屋位置：粉嶺簡頭村丹山河畔
• 日期：1998年

葉天養有份見證的套丁地段位於粉嶺簡頭村丹山河畔，涉及一幅約800平方米的農地。溫幸平的地產公司於1998年接觸農地地主，提出「共同合作」，據記者獲得的「合作備忘錄」（Memorandum of Agreement）寫明，地主須拿出農地，溫幸平方面則要出資建屋，並負責所有法律及釐印開支。【懶人包：兩分鐘拆解「套丁」】

細閱文件的行文字眼，不少描述都與串謀套丁的行為相當接近，例如文件寫明該農地將會「轉讓」（Assigned）予原居民，由他們申請「建為4座丁屋」；又註明發展商須負責向男丁付款（any sums payable to the indigenous villager shall be the responsibility of the developer）、及至丁屋建成後，地主及溫幸平雙方，將瓜分全數丁屋。

Each parcel of land will be assigned to a suitable indigenous villager who shall, make the necessary application to the District Lands Officer North for a building licence to erect thereon a 3-storey village type house. All legal costs, stamp duty and expenses involved and including any sums payable to the indigenous villager shall be the responsibility of the Developer.

Memorandum of agreement (1998)原文

於城規審批同一地段　違規無申報

溫幸平於2005年將農地分割為成數塊，轉至2名男丁名下，由他們申請建丁屋，密件顯示，申建過程中男丁須簽署的授權書、遺囑及其他相關文件，一律由葉天養作合夥人的葉鄭江律師行負責，當中涉及服務費最少2萬元。

• 葉天養兩度以律師身份簽署機密文件

根據記者取得之文件，葉天養4年間最少兩次以葉鄭江律師行之事務律師身份，擔當見證人並簽署溫氏的套丁合約。

從協議可見，男丁並非丁屋的真正擁有人，簽署雙方即地主及溫幸平一方，才是真正的發展者，這與典型涉嫌串謀詐騙興建丁屋的協議手法不謀而合。但在這份形同記錄詐騙過程的合約中，當時已卸任律師會會長的葉天養，竟以律師身份簽名見證，換言之，葉天養早於1998年便洞悉這個套丁發展大計。及至2002年，溫幸平與地主再簽訂補充協議，更改落成丁屋的權益分配，同樣地，葉天養再度於合同簽名，在橫跨4年的套丁發展中，葉一直居中提供服務。

這張收據顯示葉天養任合夥人的葉鄭江律師行，曾為溫的公司及一羅姓地主，就一幅農地處理法律文件，並收取服務費。數年後男丁就是向城規會申請，於羅的農地建丁屋。

• 城規會身份：涉嫌嚴重利益衝突
• 關鍵日期：2007年4月

曾任律師會會長的葉天養（右三）近年較少出席公開活動，惟年前雨傘運動期間，他亦曾與梁美芬等法律界人士一同出席法律界反佔中默站的活動。（資料圖片）

惟葉天養的協助角色遠不止於此，由於涉事農地按規劃不可建屋，若要申建丁屋，須首先獲城規會批准；公開資料顯示，城規會於2007年4月一次會議上就批准了地主於農地上建屋的申請。根據該份城規會鄉郊及新市鎮規劃小組委員會的會議記錄，葉天養竟然出席其中，更有份審批該2幅土地的建屋計劃！原來葉天養早於2004年起已擔任該小組委員，一直有份審議多幅農地的丁屋申請，當日會議記錄可見，只有一名委員於討論間離席，卻找不到任何有關葉天養的申報或避席記錄；席間漁護署署長表明不支持建屋、運輸署助理署長亦對申請有保留，只有規劃署不作反對，但最後結果是，小組仍批准了溫幸平所主導的建屋申請。

「溫幸平係佢大客，溫幸平講明旗下丁屋買賣交易，全部畀葉天養間律師樓處理，好好搵呀！」

知情者

葉天養(右三)與何君堯(右四)稔熟，去年區議會選舉更曾為候選人何君堯站台。(網上圖片)

與何君堯稔熟　曾出席反佔中默站

現年約78歲的葉天養本身亦是原居民，他早年在英國生活，70年代中後期，葉天養以特別議員身份加入鄉議局，後來更成為鄉議局發言人。早於1971年成為香港高等法院執業律師的葉，一直活躍處理新界丁屋交易，他亦擅長處理一般物業買賣與發展項目及移民法，1989至1992年間，葉天養出任香港律師會會長，94年曾任港事顧問，2014年曾出席法律界「反佔中默站」。葉天養與何君堯、何君柱兄弟稔熟，早年葉曾邀請何君堯加入律師會，被指為何君堯師父，去年區議會選舉更曾為候選人何君堯站台。

譚俊傑批評，葉天養對整個項目發展一早知情，卻於城規會上審批該地段的丁屋興建，是非常明顯的利益衝突。（香港01記者攝）

大律師批明顯利益衝突

大律師譚俊傑指出，該份秘密協定的行文佈局、用字編排均非常專業，明顯非普通人手筆，「份協議行文好似法律文件，一般人點會寫得出？」譚又質疑，葉天養作為見證律師，對整個項目發展早有「personal knowledge」(確知其事)，及後又再城規會上審批丁屋興建，是非常明顯、非常嚴重的利益衝突。加上協議私下訂明土地權益分配，本身已是涉嫌串謀詐騙的非法合約，葉天養見證其中，更可能是專業失德，「如果唔係串謀、如果間丁屋業權真係屬於男丁，發展商點會白白幫你起樓、負責所有費用？呢個律師要解釋，有無東西令佢確信呢個並非套丁行為？」

份協議行文好似法律文件，一般人點會寫得出？

大律師譚俊傑

同為城規會鄉郊及新市鎮規劃小組委員的港大學者侯智恆博士指出，委員一般早於會議前幾日，即會收到將要審批地段的文件，若地段與委員的物業或業務有關，委員均須於會上公開申明並避席，「以我做幾個諮詢組織來講，城規會申報算係最嚴。開會前如有先睇文件，一定會知道傾咩地、要唔要申報。」他又指，若有委員避席，會議紀錄一定會清楚註明，立下存照。

該名自稱是葉太的女子，表示會將查詢轉達至葉天養，惟截稿前記者尚未接獲回覆。（香港01記者攝）

葉未回覆　規劃署：葉天養無申報利益

記者於本週一（25日）到訪葉天養家中希望索取回應，一名自稱是葉太的女子應門，表示葉並不在家，惟記者從門縫望入，屋內有一身型及容貌均與葉天養十分相似的男子，及後該男子更閱報遮面。記者將查詢的內容以書面形式交予葉太，惟截稿前葉天養並無回覆。規劃署則證實，葉天養於當日城規會會議並無就涉事地段發展作申報，但署方承認按現行《城市規劃條例》，土地規劃申請一經決定，並無條文可讓城規會自行重新審視申請。

何君堯已報名參選立法會新界西直選

7張密件　10個步驟　讀懂政協套丁王國精密運作

• 《香港01》揭露了政協溫幸平家族涉嫌違法套丁，建立19億元丁屋王國，其中最核心的證據是一批絕密文件，堪稱新界版「巴拿馬文件」。他與鄉紳地主在這批文件中，詳細劃分了整個套丁過程中，如何瓜分丁屋這塊有賺無賠的「肥豬肉」。其中的條文，用字鉅細無遺，儼如一份套丁教科書，由利潤分配、產業權益，以至發展過程中或會出現的爭拗如路權、樓宇設施安置等，均早早清晰劃分權責，確保過程和氣生財，可謂無微不至。
• 每份密件上，溫幸平都以自己或地產公司的名義，親手簽上不同的簽名，背後體現了這位套丁老手，如何在涉嫌串謀詐騙的過程中以小博大。
• 溫幸平不斷複製此套丁必勝法，建立其市值逾19億元的丁屋王國，他的事例，只是新界眾多鄉紳串謀套丁的一個剪影。透過這批新聞史上首次曝光的密件，香港人終可逐字逐句，一窺我們珍貴的土地資源，多年來如何被濫用牟利。

【第一階段】合作發展丁屋協議

• 用途：初步確立套丁「大綱」

1）地主供地建丁屋

列明「乙方」即溫幸平代表的發展商，與「甲方」原居民地主訂下涉嫌違法的大規模套丁勾當，涉及於粉嶺簡頭村4幅農地，興建共10幢丁屋，當時市值共約4,600萬元。

2）溫付建築費及收購丁權
溫幸平須負責一切建屋開支，當中包括「丁權費」、「建築費」、「律師費」等等。就如地主提供食材，溫幸平負責並烹調，合作炮製一頓盛宴。

3）地主掃清村內的反對聲音
「甲方」地主必須負責處理村內人事，保證施工順暢。倘若村內有其他居民反對溫幸平的丁屋大計，例如反對外人入村居住、或質疑新建丁屋影響環境及風水等，地主有責任掃平這些反對聲音。

【懶人包：兩分鐘拆解「套丁」】

4）協定利益分配
按協定地主將獲其中兩幢丁屋業權，其餘8幢丁屋則盡歸溫幸平手中。此外，按正常情況，作為業主的男丁應負責處理滿意紙及補地價等手續，但合約指明全由溫幸平處理。由此可見，他們找來的男丁只是掛名業主，對丁屋的興建沒有權責。

5）訂明施工細節
「乙方」溫幸平須承諾興建的丁屋，建造費不少於100萬元，以保證屋宇建築水準，並須為每座落成的丁屋配置熱水爐、抽氣扇、衛星天線等基本設備；此外，合約特別註明，溫幸平須出錢修築車路等公家設施。路權對屋苑銷情尤為重要，沒有路權的丁屋意味無路可通，有屋歸不得。以往曾有屋苑因地主拒絕開放路權而釀糾紛，更出現以淋紅油、倒石屎封路等方式勒索買路錢。為杜絕此等潛在煩惱，合約寫得鉅細無遺，可見溫幸平對套丁發展操作相當純熟。

• 用途：確立套丁「大綱」後，進一步列明買丁的步驟及細節

6）丁權20萬
雙方傾妥合作後，就以另一份文件確立買丁細節，甚至明碼實價列明丁權售價為20萬元。合約於1995年簽署，近年隨著丁屋有價有市，買丁費已動輒飆升至60萬元。

7）分期付丁費 防男丁「扭計」
建屋過程或長達數年，溫幸平為保障自己，要求丁費須分期支付，以確保男丁在每個階段保持「合作」，如按時簽署開工紙、補地價文件，不會挾帶私逃。地主則要求收取當中5萬元作為物色男丁的「代理佣金」，換言之，男丁實收15萬元。

【套丁風雲專頁】政協家族涉套丁系列報道：如何建立19億元丁屋王國

8）確保男丁有「利用價值」
丁屋政策下，政府提供予原居民男丁的建屋權利只為一生一次，故溫幸平要做好風險管理，確保由地主物色的男丁，仍有上述「利用價值」。

9）列明男丁無業權
由於丁屋須以男丁名義興建，為防日後爭產「口同鼻拗」，密議中必定列明男丁將不獲丁屋業權、並非真正業主。當年一座丁屋售價460萬元，男丁只能取得20萬元作為賣出丁權的代價。文件又訂明，若男丁身故、破產或瘋癲，所有損失將由地主承擔。可見，溫幸平的套丁手法之熟練，風險控制之細緻。

10）一手交丁 一手付款
地主簽約時須即場提供男丁資料，雙方簽字作實後，溫幸平隨即付丁費，套丁大計就此展開。大律師譚俊傑指出，男丁在宣誓申建丁屋前，已私下與套丁集團訂下密議分配產權，「呢一刻已經係呃政府，有明顯詐騙意圖。」