• 發展局副局長馬紹祥出席「躍動菁專」舉辦的「2016土地供應、房屋政策與樓市論壇」，表示當局沒有發展土地的「魔術棒」，但為了長遠規劃，「我哋（政府）的確可以去到好盡」。同場的中原地產代理有限公司主席施永青笑指當局「堅離地」，沿用社會主義計劃經濟的思維去應對本港的房屋問題。

馬紹祥。(黃雲娜攝)

馬紹祥說，目前已發展的土地只佔本港土地面積的24%，剩下的可發展住宅用地非常貧乏，而發展的過程需時，單是規劃階段已經要過三關斬六將，改變地契用途亦相當漫長，動輒需要花10多年時間才能完工。

馬紹祥說，即使困難重重，當局仍會竭盡所能去增加可發展的土地供應，例如目前已物色150幅土地以改劃用途，預計可提供21萬個住宅單位，冀未來數年可以慢慢扭轉供求失衡的情況。他強調：「相信在任何情況下，香港都不會有人沒有地方住。」

謝偉銓。(黃雲娜攝)

議員批政局未夠能土地資料

出席論壇的立法會議員謝偉銓則批評，當局經常強調要發展土地，但根本未能全面掌握相關資料，「某程度上而言相當失敗」。謝偉銓又引用本港住戶數目（248.29萬戶）和樓宇單位數量（272.59萬個），指表面上住宅的供應足以應付需求，但實際上供求仍然失衡。他認為，問題核心源於政府多年來缺乏居住面積標準和供款比率負擔兩個準則，導致房屋資源錯誤分配。

施永青。(黃雲娜攝)

施永青：政府仍用「社會主義」思維應對

同場的施永青笑言，馬紹祥和謝偉銓的說法「堅離地」，他認為香港奉行資本主義，利用價格去分配資源，但長遠規劃和設立標準等，都是社會主義經濟計劃的思維，任由「黨委書記」去分配，與本港現時不符。另外，他亦不贊成政府過度壓抑樓價至港人可負擔的水平，因為有關做法的難度極高，而後果亦非常嚴重。

施永青指，現時大部份香港人居住在約500呎的房屋內，他曾建議特首梁振英利用切割市場的做法，撥地發展低價的500呎首置單位，相信屆時發展商自然會因應樓價而調低地價。他認為，即使當局因而要犧牲地價收入，亦是無可厚非，因為這是政府的責任。

根據現場有關房屋供應的民調結果，有31%投票者認為置業的最大原因是「投資或儲蓄」。馬紹祥認為，社會各界有責任提醒年青人審慎投資，不要急於去買樓，而他自己在97年後亦曾經蝕錢賣樓，呼籲有意置業者不要混淆投資和居住兩種概念。謝偉銓反駁馬的意見，認為年青人手上沒有錢，根本不會貿貿然去置業，而政府則有責任幫助他們置業。

開發鄉郊增加土地供應？中大副教授：土地不足是偽命題

• 發展局局長陳茂波臨時缺席「躍動菁專」舉辦的「2016土地供應、房屋政策與樓市論壇」，而出席論壇的規劃署署長凌嘉勤談及當局應該如何增加土地供應時，表示若發展1%的「綠化地帶（green belt）」，可能提供7至8萬個單位。他又認為，當局應該要發展新市鎮中的「棕地」，如洪水橋有200多公頃，元朗南有約100公頃，古洞北亦有50公頃。

論壇圍繞香港的土地供應、房屋政策與樓市。(黃雲娜攝)

規劃署：政府沒有盲搶地

凌嘉勤強調，當局從來都沒有「盲搶地」，因為本港資訊公開，而開發土地亦需經大量技術研究，根本「無可能盲、亦無得盲」。本身是規劃師的他，表示自己不習慣「為起樓要去到好盡」的思維，因為「規劃」必須在多種限制下取得平衡，要考慮客觀技術、市民意見、制度程序和公共資源等，而現時當局已規劃了的可發展土地，預計可滿足至2030年的需求。

前長遠房屋策略督導委員會成員劉炳章（左）與規劃署署長凌嘉勤（中）有份出席今次論壇。（黃雲娜攝）

開發鄉郊增加土地供應

前長遠房屋策略督導委員會成員劉炳章亦指，若要增加可供發展的土地面積，當局必然不能固步自封，他以錦田南150公頃的土地擬發展3.4萬個單位推算，用0.3%可發展的鄉郊地皮，就可以提供住宅單位予10萬人居住，指當局只要找到10個這樣的地皮，就可以解決很多土地和住屋的問題。

香港大學房地產及建築系主任鄒廣榮亦表示，香港可供發展的土地資源有限，若想增加居住面積，就要減少其他土地用途，即涉及公共資源及利益再分配的問題，但在「取捨」的決策過程中，公眾的參與會令發展阻力和發展成本增加，港人和當局都應該要用創新的思維去思考社會需要的什麼。

中大副教授：土地不足是偽命題

不過，中文大學地理與資源管理學系副教授姚松炎認為，「本港土地供應不足」是假想的偽命題，他又引述多份研究表示，有關命題早已被推翻。姚松炎強調，本港樓價高企，甚至達到港人不能負擔的程度，與土地供應沒有關係，反而是由實質利率造成。

對於政府應該如何增加土地供應，城規會委員劉文君提出，當局可考慮回收富戶的公屋，甚至研究收窄物流業未來所需要的用地。她表示，有不少政府部門的辦公大樓設於九龍塘住宅區，佔用了不少土地，建議當局研究釋出有關土地以發展住宅單位。凌嘉勤回應有關說法時稱，將一座物業搬去另一個地方，仍需要找土地去容納有關物業，並不代表不需要增加可供應土地。

即場投票過半數支持發持棕地

論壇設有即場投票的環節，讓參加者就「政府應該從哪方向增加可供發展的土地」投票，結果顯示，有54%投票者支持「發展棕地」，另有22%投票者支持「發展新市鎮」。凌嘉勤強調，棕地是本港處理土地的重點，但過程相當不簡單，需要投放大量公共資源，並作出全面的可持續規劃。

至於「為了增加居住面積，你最願意實施甚麼措施」的問題，有兩成投票者同意「加稅」，亦有23%的投票者願意「增加居住密度」，另外有3成投票者表示「甚麼都不願意」。凌嘉勤回應時稱，當局會積極考慮增加部份地區的居住密度，而現時亦正研究增加啟德新發展區的居住密度。

我唔相信發展商會因地價而調低樓價。

躍動菁専於3月26日於香港大學王賡武堂舉辦了土地供應、房屋政策與樓市論壇2016。 論壇約有一百八十多名人士出席， 大部份為建築、測量、都市規劃、園境及工程界別的年青専業人士， 活動分為二節。第一節主要集中討論香港土地政策問題。出席嘉賓為規劃署署長凌嘉勤先生、團結香港基金理事劉炳章先生、香港大學房地產及建築系系主任鄒廣榮教授、香港中文大學地理及資源管理學系副教授姚松炎教授、 城市規劃委員會成員劉文君女士。 而第二節主要集中討論年青人的房屋問題， 嘉賓為發展局副局長馬紹祥先生、立法局議員謝偉銓先生、中原地產代理有限公司主席施永青先生、香港理工大學建築及房地產學系教授許智文教授以及第一節也出席過的鄒廣榮教授。
躍動菁専於論壇第一節開始時的簡報指出， 政府巳出台的短中長期的土地增加措施，其實， 巳足夠應付土地需求至2036年，不過增加的土地供應是否能順利提供轉化成房屋單位供應會成為一個問題。此外，現時環境，製造土地牽涉的社會及環境成本都比從前高。政府是否能增加土地資源的透明度以及可以檢討現有政策，包括丁屋以及工業用地， 特別是棕土，以增加土地供應。
在第一節嘉賓開始發表之前，本土研究社林芷筠小姐就香港棕土問題和在場人事分享了他們研究結果。 她認為如果能優先處理棕土問題，是可以糾正政府當年重大失誤，能把已經損害的鄉郊環境修復，此外土地供應策略上，應先用已破壞土地，減少發展綠化土地農地等的需求。
之後， 出席論壇的嘉賓分別發表不同意見，規劃署署長凌嘉勤先生指出，當局從來沒有為增加土地「去到盡」。身為規劃師的他認為規劃必須在多種限制下取得平衡。署方要考慮客觀技術、市民意見、制度程序和公共資源，但政府依然有四種方法覓地。首先是提高發展密度，可考慮拓展邊緣地區; 其次是改劃土地用途; 第三種方法是發展綠化帶; 第四種方法是發展棕地。現時政府巳規劃了的可發展土地中，如果釋數可以順利通過，預計可滿足至2030年的需求。他重申現屆政府不會發展郊野公園土地。
前長遠房屋策略督導委員會成員劉炳章認為郊野公園佔地面積無世界標準，建議政府設平台，廣邀專家、環保人士及市民參與訂立指標，減少爭拗。劉炳章亦表示，香港現有一半人口居住在新市鎮，與發展郊野公園的概念類同，他稱新界北、洪水橋等地將會是合適發展的地區，當中以元朗錦田南新發展區為例，涉及150公頃的土地，相當於0.3%的鄉郊地皮，擬發展3.4萬個住宅單位，足夠讓10萬人居住，政府只要找到10個類似的地皮，就可以解決很多土地和住屋問題。他指應發展郊野公園的邊緣地區，其生態價值較低，而且鄰近已發展地區，有足夠配套應付新增發展。
香港大學房地產及建築系主任鄒廣榮亦表示，香港可供發展的土地資源有限，若想增加居住面積，就要減少其他土地用途，即涉及公共資源及利益再分配的問題，但在「取捨」的決策過程中，公眾的參與會令發展阻力和發展成本增加，港人和當局都應該要用創新的思維去思考社會需要的什麼，社會要一起努力。另外亦表示要有足夠土地儲備， 政府才能減少樓價波動， 因為樓價穩定才是政府應有目標。
對於政府應該如何增加土地供應，城規會委員劉文君提出，當局可考慮回收富戶的公屋，甚至研究改變物流業未來所需要的用地。她亦表示，有不少政府部門的辦公大樓設於九龍塘住宅區，佔用了不少土地，建議當局研究釋出有關土地以發展住宅單位。

中大地理及資源管理學系副教授姚松炎指出，目前分別有一千二百公頃及九百公頃棕地及丁屋地，足夠應付人口增長，政府不應毀山填海。他又引述多份研究表示，本港樓價高企，甚至達到港人不能負擔的程度，與土地供應沒有關係，反而是由實質利率造成。
躍動菁専於論壇第二節有關房屋問題的簡報時指出，影響房屋需求的因素 大致可分為三類，第一類是經濟情況，例如利息貸款，負資產憂慮等。第二類為人口因素變化，其中包括人口增長，家庭數目增長，住戶數目和每戶人數變化和人口結構，結婚和離婚數目等。 第三類為政府的政策， 例如公共房屋，資助置業計劃以及 SSD， BSD， DSD 等等。此外躍動菁専亦希望可以探討香港一般市民可負擔的居所，例如，現時房屋價格是否一般香港市民可負擔？房屋價格水是否合理？市場供應是否足夠？而根據研究分析，現時可供家庭入息中位數購買之單位在市場上約只有11.25 %，遠遠不夠供應香港家庭所需。簡報亦有探討地產發展商有否囤積土地及住宅單位以控制樓價，而根據研究分析，囤積土地方面，發展商根本不能囤積”熟地”，而政府亦應協助發展商將”生地”轉成”熟地”以增加土地供應。至於囤積住宅單位，現時是靠市場自行調節，亦在合理水平，亦沒有證據顯示發展商有囤積住宅單位，但如果市場氣氛改變時，政府現時是沒有有效機制去監察，因此值得去研究一下。 此外， 躍動菁専亦有探討年青人是否一定要買樓的問題以及新增加單位如何可以真正幫助年青人置業。
在第二節嘉賓開始發表之前，團結香港基金曾維謙先生就香港土地房屋問題和在場人事分享了他們研究結果。他認為香港到目前仍然有大量住屋需求，而且市民的承擔能力依然良好，因此應大量增加土地去建屋。而政府亦應增加土地儲備穩定樓價。
之後出席第二節論壇的嘉賓之後分別發表不同意見，發展局副局長馬紹祥表示，目前已發展的土地只佔本港土地面積的24%，剩下的可發展住宅用地非常貧乏，而發展的過程需時，政府覓地建屋有難度，特別是規劃私人土地涉改契約，故政府會主動及持續推地，以多管齊下方式，冀扭轉房屋供求失衡情況，從而降低樓價。即使困難重重，當局仍會竭盡所能去增加可發展的土地供應，短期推出已物色的一百五十幅備有發展房屋潛力的市區土地，預計至2018年供應21萬個單位，包括七成公共房屋；中長期來說，政府將推出多個新發展區及設置土地儲備，靈活應對市場供求。 馬紹祥指，明白年輕人因樓價高企而難以置業，但買樓是一種投資，應自行衡量承受風險的能力及需要，更需考慮長遠負擔能力，建議年輕人買樓前三思，政府亦不宜使用太多方法變相鼓勵置業。至於由政府推出青年住宅，可行性不高，在操作上「相當困難」，亦與現行政策牴觸，需要漫長討論。

立法會議員謝偉銓則批評，當局經常強調要發展土地，但根本未能全面掌握相關資料，「某程度上而言相當失敗」。謝偉銓引用本港住戶數目248.29萬戶和樓宇單位數量272.59萬個為例，指表面上住宅的供應足以應付需求，但實際上供求仍然失衡。他認為，問題核心源於政府多年來缺乏居住面積標準和供款比率負擔兩個準則，導致房屋資源錯誤分配。謝偉銓認為年青人手上沒有資金，不會貿貿然去置業，而政府亦已經干預樓市， 因此有責任幫助他們置業。
中原集團主席兼總裁施永青則認為，香港奉行資本主義，利用價格去分配資源，但長遠規劃和設立標準等，都是社會主義經濟計劃的思維，與現時實際情況不符。政府不應過度壓抑樓價至港人可負擔的水平，因為有關做法的難度極高，而後果亦非常嚴重，會影響政府收入及市民消費力。建議政府為首次置業人士設立另一市場，以限制銷售對象方式協助年輕人「上車」。現時大部份香港人居住在約500呎的房屋內，他建議利用切割市場的做法，撥地發展低價的500呎首置單位，相信屆時發展商自然會因應樓價而調低地價。即使當局因而要犧牲地價收入，亦是無可厚非，因為這是政府的責任。
香港大學房地產及建築系主任鄒廣榮表示年青人需要考慮買樓還是租樓。 買樓和租樓有各種因素， 年青人需要把投資和居住兩種概念分開。此外鄒廣榮亦表示，政府居屋政策需要檢討，可考慮居屋不能繼承，從而增加居屋單位流動性。香港理工大學建築及房地產學系教授許智文教授亦分享了年青人置業的苦況，年青人可能因為未能置業而遲婚或只能與家人同住，而年青人更可能要考慮與其他人分租單位或考慮入住青年宿舍。
是次論壇設有即場投票， 亦於即場和各嘉賓討論， 而正式投票結果將會稍後發佈。