常見的大廈管理組織

1. 業主立案法團（法團 Owners’ Corporations）

2. 業主委員會（業委會 Owners’ Committee）/ 管理委員會（管委會 Management Committees of Owners’ Corporations）

3. 互助委員會（互委會 Mutual Aid Committees）

4. 物業管理公司 （物管 Property Management）


業委會 vs 業主立案法團

業主委員會根據大廈公契成立，由業主組成，僅為諮詢性質，主要協助加強各業主與物業管理公司之間的溝通，代表一眾業主向物管反映意見。

業委會並無法人身份（Legal entity），意思是該會只能代表全體業主就大廈管理提供意見，其意見並不具法律效力，只是一隻「紙老虎」。

如遇有重大問題，譬如有住戶拖欠管理費、作出違反大廈公契的行為，甚至對管理公司的行政管理存疑，業委會亦無權要求「睇數簿」或插手物管的營運，不能代表業主入稟進行訴訟，業主們只能以個人身份提告。

假使鄰居之間出現摩擦，業委會亦只能以中間人的角色作出口頭勸喻，要採取進一步行動如向政府部門投訴，還是要物管的協助。

相反，業主立案法團則具法人地位，可謂是真正的「有牙老虎」。業主可透過參與法團業主大會，向業主立案法團提出建議，如得投票支持，由法團代表作出的反饋便有法律效力，能有效監察物管的運作，需要時可要求查數，甚至辭退管理公司。

成立業主立案法團時，必須同時委任管理委員會。管委會涵蓋業委會的所有職權，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。

換句話說，有業委的大廈不一定有法團，但有法團的大廈必有業委（或作管委）。


何以選擇成立業委會？

既然業主立案法團權力較大，何以依然有大廈屋苑僅得業委會，而不成立法團呢？原因普遍有三。

最常見的，通常是業主之中無人想出任法團。法團位高權重，基本上是無薪地為住戶處理起居瑣事，很多時卻吃力不討好，易困身於紛議之中，招惹住戶不滿。大廈規模大，芸芸之中總有人願意背負這種責任；但如屬單幢樓，業主人數不多，便難以覓得人選。

其次，業主立案法團的概念由 80 年代母由民政事務處推行，當時的資訊不似今日發達，業主對法團的認識較淺薄。現時業主如有意成立法團，只要上網搜尋便可找到相關資料，政府亦定期於各區舉辦講座，教育業主法團的重要性，故多數相對較新的屋苑都會有法團。

最後，法團手握重權，對大廈財務上的決定有相當的影響力，容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞，與維修工程的投標者互相串通，出賣業主的利益，要業主硬食天價維修。因此，有業主寧願信任物管公司，由物管處理一切事務，都不願賦權於法團。

立案法团權力大D。

非業主都可以做法團成員

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